רישום זכויות בטאבו ע"י קבלן , ואחריות אישית של נושא משרה

ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ואח' נ' שמעון ואח'
פסק הדין דן בשתי סוגיות עיקריות : 1. פרשנות סעיף התחייבות לרישום זכויות ע"י קבלן. 2. היקף הטלת אחריות אישית על אורגנים בחברה.
1/09/2015

ע"א  3807/12 מרכז העיר אשדוד ואח' נ' שמעון ואח'

 

פסק הדין דן בשתי סוגיות עיקריות : 1. פרשנות סעיף התחייבות לרישום זכויות ע"י קבלן. 2. היקף הטלת אחריות אישית על אורגנים בחברה.

 

רישום זכויות

 

הנושא פרקטי מאוד ואנו נתקלים בו דבר יום ביומו ברכישות דירות מקבלנים.

 

בעניין שנדון בפסק הדין, נאמר בחוזה המכר כך:  "החברות (קרי: הקבלן) מתחייבות לגרום לרישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכש...בין כחוכר ובין כבעלים..., תוך 60 חודשים ממועד מסירת הדירות האחרונות בבניינים לרוכשים או ממועד גמר רישום הפרצלציה..., לפי המאוחר ביניהם. היה ותווצר מניעה חוקית או מנהלית לביצוע האמור , תחל תקופת 60 החודשים ממועד הסרת המניעה , הכל לפי המאוחר ביניהם"

במקרה זה חלפו 11 שנים מחתימת חוזה המכר והדירות טרם נרשמו על שם הרוכשים, אשר תבעו פיצוי בשל כך.

 

טענת הקבלנים הייתה כי טרם הגיע המועד החוזי, שכן גם לא נמכרו עדיין כל הדירות בפרוייקט וגם טרם הושלמו הליכי הפרצלציה (ממילא, גם טרם החל מירוץ "60 החודשים").

בית המשפט קבע שפרשנות זו מרוקנת מתוכן את ההתחייבות ומובילה לתוצאה אבסורדית, שגם בחלוף עשרות שנים , הקבלן לא יפר את ההסכם, שכן אולי תוותר דירה אחת שלא נמכרה או טרם יסתיימו גם אז הליכי הפרצלציה.

 

בית משפט קבע שיש לראות בהתחייבות מעין זו (שצוטטה לעיל)כהתחייבות שלא הוסכם על מועד קיומה, ובמקרה שכזה יש לפנות לסעיף 41 לחוק החוזים הקובע: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת ההסכם...".

(ודוק: "הזמן הסביר" במקרה זה, מתייחס רק לשלב א', היינו: לשאלה, מהו הזמן הסביר לסיום מכר הדירות או סיום הליכי הפרצלציה, שכן בעניין "60 החודשים" אין מקום להתערב או להיעזר בסעיף 41, שכן הצדדים קבעו זאת במפורש.)

 

על מי הנטל להוכיח מהו "זמן סביר"? בידוע, שבדרך כלל, הנטל הוא על התובע. אולם, אפשר להעביר הנטל לצד השני במקרים שבהם כל (או מירב) האינפורמציה נמצאת בידי הצד השני. על כן, במקרה דנן, די בכך שהתובע הוכיח שחלפו "שנים רבות" כדי להעביר הנטל לכתפי הקבלן, על מנת שישכנע שבנסיבות העניין טרם חלף ה"זמן הסביר".

 

ומהו "הזמן הסביר" ? הדבר משתנה ממקרה למקרה, לפי נסיבותיו. כך למשל, אילו הוכיחו הקבלנים כי פעלו כל הזמן בתום לב ובשקידה ראויה לביצוע הליכי פרצלציה ומכירת הדירות, אבל נוצרו קשיים שנבעו ממאפייניו היחודיים של הפרוייקט, או נוצרו קשיים חריגים שלא ניתן היה לצפותם מראש, ייתכן כי "הזמן הסביר", יהיה ארוך יותר. (נעיר כי העובדה שבשלב מסוים הוטל כינוס נכסים על הקבלנים – לא הוכרה ע"י ביהמ"ש כ"קושי חריג שלא ניתן לצפותו מראש".)

 

הטלת אחריות אישית על בעלי משרה

 

כידוע ישנם שלוש דרכים אפשריות לתביעה אישית כנגד בעל משרה בחברה: 1. הפרת התחייבות אישית שלקח על עצמו (למשל: אם במהלך חיי החוזה הודיע מנהל החברה לצד השני כי הוא אחראי אישית לכך שיקויים התנאי בחוזה, או שהוא מודיע לו כי הינו ערב אישית להתחייבות מסוימת של החברה וכדו'). 2. הרמת מסך. הטלת אחריות אישית על בעלי מניות בחברה בעקבות "הרמת מסך" החברה , המפריד בינה לבינם. כידוע אפשרות זו המעוגנת כיום בסעיף 6 לחוק החברות, צומצמה מאוד בתיקון מס'3 ,ביחס לעבר .  3. הטלת אחריות אישית על אורגן.

 

בפסק הדין נדונה האפשרות השלישית הנ"ל(לאחר ששתי הראשונות נדחו עובדתית בנסיבות התיק).

 

אפשרות זו נחלקת לשניים:  1. המסלול הנזיקי. זהו המסלול הנפוץ יותר במקומותינו. בתי המשפט קבעו לא אחת, כי פעולה כאורגן אינה מקנה לנושא משרה חסינות נזיקית, אם מעשיו או מחדליו , ממלאים את יסודות העוולה הנזיקית ( בדרך כלל, דובר בעוולות של: רשלנות, הפר חובה חקוקה, תרמית, גניבת עין וכדו'), גם אם נושא המשרה מבצע הפעולה לא לטובתו אלא לטובת החברה.      2. המסלול החוזי או מסלול תום הלב. המדובר בתביעה חוזית אישית כנגד נושא המשרה בגין הפרה שעניינה התנהגות בחוסר תום לב. מסלול זה נחלק אף הוא לשניים: השלב הטרום חוזי והשלב החוזי.

 

בעבר התמקדו התביעות במסלול זה בשלב הטרום חוזי (פס"ד "פנידר" הידוע). בתי המשפט קבעו כי החובה לנהל מו"מ בתום לב טרם כריתת ההסכם חלה גם על האורגן הנושא ונותן מטעם החברה, והפרת חובה זו עשוייה  להביא בנסיבות מסוימות להטלת אחריות אישית על האורגן. אולם לשם כך צריך להראות כי על המנהל רובץ אשם אישי סובייקטיבי (ולא רק שהופרה נורמת תום הלב האובייקטיבית). לעומת זאת ב"שלב החוזי" התביעות נגד נושאי המשרה יוחדו למסלול הנזיקי.

 

כיום בתי המשפט מכירים גם בתביעות אישיות נגד נושאי משרה בשלב קיום החוזה – גם ב"מסלול החוזי".  בתי המשפט עשו שימוש בעיקרון תום הלב על מנת לקבוע במקרים מסוימים כי הפרת חוזה ע"י החברה עלולה לגרור בעקבותיה הטלת אחריות אישית על אורגן , ככל שזה פעל בשמה והיה אחראי באופן אישי להפרת עקרון תום הלב , בשלב קיום החוזה.

אולם ברור שאחריות כאמור תוטל רק במקרים חריגים, שאם לא כן אנו צפויים ל"מדרון חלקלק" של הטלת אחריות חוזית על מנהלים, שתבטל בפועל את "המסך המפריד". בנקודה זו בדיוק נפלה בפסק הדין מחלוקת בין השופטים דנציגר (שנתמך ע"י פוגלמן) וברק-ארז, שגם הובילה אותם לתוצאה שונה.

 

השופט דנציגר  הנוטה יותר לצמצום המקרים, מנסח את הכלל לגבי מקרים אשר בהם תוכר אחריות אישית חוזית של נושא משרה, כך: "מקרה חריג של חוסר תום לב סובייקטיבי, אשר יש בו סממנים של הטעיה או מרמה מצד בעל המניות או נושא המשרה" .

 

לעומתו השופטת ברק-ארז נוטה להרחיב במעט את המקרים של הטלת אחריות אישית, והיא משמיטה מהגדרתו של דנציגר את היסוד של "סממנים של הטעיה או מרמה מצד בעל המניות". לדעתה אין יסוד לדרישה זו בפסיקת העבר; וכי אמת המידה שנקבעה בעבר בפסיקה , לא מוגבלת למצבים של מצג עובדתי כוזב , אלא גם למצבים של הפרה קיצונית של חובת תום הלב, ע"י נושא המשרה.

 

המחלוקת האמורה אינה סמנטית גרידא, אלא, כמובן, יכולה להיות לה השלכות מעשיות. דוגמא לכך: מנהל בחברה מבטיח לצד השני להשתדל ולהביא לקיום התחייבות החברה כלפיו, בפועל הוא אינו עושה דבר וחצי דבר. לדעת השופטת ברק-ארז מקרה שכזה יכול,בנסיבות מסוימות, להטיל על המנהל אחריות חוזית; לעומת זאת, לדעת דנציגר, כיוון שאין כאן יסוד של הטעיה ומירמה – אין מקום להטלת אחריות אישית.

 

בברכה,

מנחם נחשוני, עו"ד

מגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל-אביב, 64238

טל': 03-6099166

פקס': 03-6093710

דוא"ל: menachem@cbn.co.il

הדפסשלח לחבר
דרונט בניית אתרים