מדריך מס שבח כולל תיקון 76 לחוק

מס שבח

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין וכי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה.

בחוק קיימים פטורים שונים, הקלות והוראות לעניין אופן חישוב המס ומועד תשלומו.

תיקון 76 לחוק

בתיקון 76 לחוק נעשתה רפורמה מקיפה במיסוי מכר דירות מגורים וכל הקשור ל"פטור מס שבח" ואלו הם עיקרי הדברים:

1.       פטור לדירת מגורים מזכה - מוכר שזוהי דירתו היחידה ימשיך להנות מפטור מס שבח.

על הדירה לענות להגדרת דירת מגורים

-          בניית הדירה נסתיימה.

-          הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.

-          הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.

-          הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים קרי עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים (מטבח, אמבטיה, שירותים ויוצ"ב).

תנאים מוקדמים נוספים

-          על המוכר לבקש את הפטור במפורש.

-          המבקש ליהנות מן הפטור חייב למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים.

-          על המוכר לעמוד בהגדרת תושב ישראל.

-       נקבע מגבלת פטור במכר דירה מזכה עד לתקרה בסך של 4,496,000 שקלים חדשים (החל מיום 01.01.2015 – 31.12.2015) – כאשר השווי שמעל התקרה יחויב במס לפי החלק היחסי שהוא מהווה מכלל שווי המכירה.

2.       פטור לפי סעיף 49(ב)2 חל על מכירות החל מיום 01.01.2014.

התנאים החדשים לקבלת הפטור לפי סעיף 49ב(2) - מוכר דירה יחידה

-          הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל.

-          המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים.

-          המוכר לא מכר ב- 18 החודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה.

-      במכירה בתקופת המעבר בלבד יום 01.01.2014 – 31.12.2017 נוסף תנאי לפיו ביום 01.01.2014 לא הייתה בבעלות המוכר יותר מדירה אחת.

-          מוכר תושב ישראל -תושב חוץ יהיה זכאי לפטור ממס שבח לפי פרק זה רק אם אין לו דירה אחרת במדינת התושבות.

-       הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק יחול גם על חלק בדירה שאינו עולה על 1/3 וגם על דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997.

3.       נקבעה תקופת מעבר החל יום 01.01.2014 – 31.12.2017, (להלן: "תקופת המעבר").

4.    תא משפחתי אשר בבעלותו יותר מדירה אחת לגביו בוטל הפטור מתשלום מס שבח אשר היה קבוע בסעיף 49(ב)1 לחוק – במכירת דירה כל 4 שנים.

החל מיום 01.01.2014 מוכר הנמנה על אוכלוסיית מרובי הדירות יחוייב במס שבח בגין מכירת כל אחת ואחת מדירותיו עד אשר יהיה בעלים של דירה יחידה.

5.       נקבע מסלול מס שבח חדש ב"מס מוטב".

במכירת דירות מגורים מזכות שיום רכישתן קדם ליום המעבר יחושב המס על השבח הריאלי באופן ליניארי, כך ששבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 01.01.2014 ("שבח ריאלי עד יום המעבר") יהיה פטור ממס ואילו שבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום 02.01.2014 ועד יום המכירה ("יתרת שבח ריאלי לאחר יום המעבר") יחויב במס בשיעור של עד 25%, (להלן: "החישוב הליניארי החדש").

-      במכירת דירת מגורים אשר חל עליה החישוב הליניארי החדש ואשר תמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות לא יחול החישוב הליניארי החדש על אותו חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה החייבות במס לפי החישוב הקבוע בסעיף 49ז' לחוק.

-     אם נמכרת דירת מגורים מזכה שהתמורה ממכירתה הושפעה מזכויות בנייה קיימות או צפויות בלתי מנוצלות, המוכר יהיה זכאי לפטור בגובה שווי הדירה ללא זכויות הבנייה. אם שווי זה נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בחוק, המוכר יהיה זכאי לפטור נוסף בשל זכויות הבנייה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבנייה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה - לפי הסכום הנמוך. יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים תחויב במס שבח בחישוב לינארי כאמור.

6.       בוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ.

7.       הפטור לדירות ירושה לא שונה.

פטור לדירה שהתקבלה בירושה סעיף 49(ב)5 בתנאים הבאים:

-          המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.

-          לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.

-          אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי לפטור.

 

פטורים נוספים ממס שבח*

1.       מכירה ללא תמורה מיחיד לקרובו שאינו איגוד בשליטתו (סעיף 62 לחוק).

בחוק מסוי מקרקעין מוגדר מיהו קרוב לאדם פלוני לצורך הפטור: "בן-זוג, הורה, הורי הורה,

צאצא, צאצאי בן-הזוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות יחשבו לקרוב אם הנכס

המועבר התקבל במתנה או בירושה מההורים או הסבים ואיגוד בשליטתו"

לעניין בן-זוג ייחשב גם ידועים בציבור.

2.       העברת זכות במקרקעין ללא תמורה למדינה, לרשות מקומית, ל"קרן קיימת לישראל" או

ל"קרן היסוד" פטורה ממס (סעיף 60 לחוק).

3.       מכירה ללא תמורה למוסד ציבורי (סעיף 61 לחוק).

4.       מכירת זכות במקרקעין ע"י מוסד ציבורי (סעיף 61(ב) לחוק).

5.       ויתור על זכות ללא תמורה (סעיף 63 לחוק).

6.       פטור בהפקעה שתמורתה התקבלה זכות במקרקעין (סעיף 64 לחוק).

7.       פטור ממס בגין החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת (סעיף 65 לחוק).

8.       פטור ממס בחלוקת קרקע למתיישבים (סעיף 66 לחוק).

9.       פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין, שהיא חלוקה או איחוד מקרקעין, בין כל בעליה

המשותפים ללא תמורה (סעיף 67 לחוק).

10.   פטור ממס בהחלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית (סעיף 68 לחוק).

11.   פטור ממס בגין העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה (סעיף 69 לחוק).

12.   פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין לאיגוד, בתמורה להקצאת מניות באותו איגוד (סעיף 70 לחוק).

13.   פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין, של איגוד מתפרק לבעלי המניות (סעיף 71 לחוק).

*הפטורים הנמנים לעיל מהווים דחיית מס עד למכירת הזכות על ידי הרוכש.

הדפסשלח לחבר
דרונט בניית אתרים