התחדשות עירונית

"התחדשות עירונית" (תמ"א 38, "פינוי-בינוי" ו"עיבוי-בניה"), קריאת תגר על מוסד הבית המשותף, בראי הצעת החוק לתיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון – הקלת התנאים לאישור תוכנית חיזוק), התשע"א–2011

 

 

תוכן

עמ'

1.

רקע לעבודה..........................................................................

2

2.

התחדשות עירונית - הקדמה.....................................................

4

3.

 

 

 

מרכיבי התכנית ל"התחדשות עירונית"...................................

3.1 תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38).......................................

     3.1.1 תכנית מתאר ארצית 38 - תיקון 2 (תמ"א 38/2)............

     3.1.2 תכנית מתאר ארצית 38 - תיקון 3 (תמ"א 38/3)............

3.2 "פינוי-בינוי"............................................................................

3.3 "עיבוי-בניה"...........................................................................

4

4

5

6

6

7

4.

 

הבית המשותף.............................................................................

4.1 כללי.......................................................................................

4.2 רקע חקיקתי...........................................................................

4.3 רקע עיוני - "דיני קניין" ו"דיני הבית משותף".......................

      4.3.1 שתי התפיסות המרכזיות של דיני הקניין.....................

      4.3.2 שתי גישות בניתוח דיני הבתים המשותפים.................

      4.3.3 איזו גישה עדיפה? .........................................................

4.4 רע"א 7112/93 צודלר בתיה נ' שרה יוסף, .............................

7

7

8

8

9

9

10

10

5.

 

 

בית משותף - מימוש תכניות של "התחדשות עירונית".........

5.1 בסיס המחלוקת.....................................................................

5.2 5.2  זכויות בניה - מהן?.........................................................

11

11

12

6.

הרחבת דירה - תחילת המגמה ל"צמצום" זכות "הווטו".......

12

7.

חקיקה ותיקוני חקיקה - מהפכה בדיני הבתים המשותפים................................................................................

7.1 חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008..............................................................

7.2 תיקון מס' 1 לחוק החיזוק, מיום 26.1.2011...........................

7.2.1 התיקון הטכני בחוק החיזוק - סעיף 2(א) (עניין קלצ'וק)

7.2.2 התיקון המהותי – סעיף 5 (עניין פרי אהרון, עניין נחמיאס)

14

 

14

15

15

16

8.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, (עניין פס"ד שרית נבט)

18

9.

סרוב "בלתי סביר" ?.................................................................

19

10.

העילות כנגד הדייר הסרבן........................................................

20

11.

הצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון – הקלת התנאים לאישור תוכנית חיזוק), התשע"א–2011

20

12.

סיכום...........................................................................................

23

 

 

1.       רקע לעבודה;

 

עבודה זו בוחנת את הפתרונות השונים אשר מציע החוק, על מנת להתגבר על הקשיים במימוש תכניות בניה של "התחדשות עירונית", תוך דגש על זכויות הקניין המתנגשות; זכויות הקניין של הפרט לעומת האינטרס הכללי של יתר הבעלים בבית המשותף.

מתיקוני חקיקה מהשנים האחרונות, פסקי דין והחלטות לשכות המפקחים על המקרקעין, ניכר שינוי בתפיסה אשר נהגה עד אותו שלב ביחס לזכויות הקניין של הפרט בבית המשותף. חרף הזמן הקצר שחלף, בהחלט ניתן להצביע על שינוי מגמה בכל הכרוך, בצמצום זכותו של הפרט המתנגד, או שאינו מסכים, למימוש פרויקט של "התחדשות עירונית", תוך שהוא מצדיק את סרובו, בפגיעה ב"זכות הקניין", כפי שנתפסה עד אותו שלב.

בבסיס הגישה התומכת, ב"התערבות" בזכות הקניין של בעל דירה בבית המשותף, עומדת תפיסת בית המשפט, (השופט חשין) בעניין צודלר[1], אשר במסגרת פרשונת סעיף 60 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, (להלן: "חוק המקרקעין") קבע, כי אף שבדרך כלל, שרירות בעמידה על זכות הקניין היא נכונה וצודקת, לא כך הדבר כאשר דנים בזכויות הקניין של בעל דירה בבית המשותף. שכן, "הרוכש דירה בבית...מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו".

עד לשנות ה-90 מגמת המחוקק ובתי המשפט הייתה ליתן דגש לזכות ה"ווטו", על מרבית התחומים בקבלת החלטות בבית המשותף, בהן לכאורה יש צמצום או פגיעה בזכות הקניין, (הן בדירה והן ברכוש המשותף). הביטוי החקיקתי לכך הינו הוראות סעיפים 62(ב) לחוק המקרקעין וסעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת[2]. החל משנות ה-90, ועוד בטרם תיקוני החקיקה בנושא "התחדשות עירונית", החלה הפסיקה, והחקיקה בעקבותיה, לנוע בכיוון צמצום זכות הפרט בבית המשותף, וזאת לאור צרכים משתנים שגרמם הזמן, מאז חוקק חוק בתים משותפים. פסק הדין בעניין צודלר כאמור, מהווה התפתחות חשובה בכיוון זה, כאשר דוגמאות חקיקה כגון; הוראות סעיף 59ב' לחוק המקרקעין (התנתקות ממערכת הסקה). סעיף 59ד' לחוק המקרקעין הדן (החלפת ספק גז). תיקון 18 (הרחבת דירה), תיקון 19 (התקנת מעלית), והוראות בדבר התאמות שונות עבור אנשים עם מוגבלות, מהוות גם הן ביטוי למגמה לאפשר גמישות ולהקל בקבלת ההחלטות בבית המשותף. גישה זו לטעמי, במצטבר, מייצגת תפיסה שונה, עדכנית, ואף מהפכנית, של דיני הקניין והבית המשותף עד אותו שלב.

על רקע תמורות אלו, נחקקה החקיקה למימוש תכניות של "התחדשות עירונית". חקיקה "מכוונת-מטרה" אשר נועדה ליצור משטר קנייני חדש, אחר מזה שנקבע בחוק המקרקעין. תחת משטר זה, "הזכויות המתנגשות" של בעלי דירות בבית המשותף נבחנות בהתאם למגמה שהחלה בפס"ד צודלר ונמשכה בתיקוני החקיקה האמורים; לצמצם את זכות ה"ווטו" של בעל דירה בבית המשותף.

מגמת הבניה במסגרת "התחדשות עירונית" היא בוודאי מבורכת במדינה קטנה כמו מדינת ישראל, אך לצורך מימושה, באופן נרחב ויעיל, נדרשת התערבות חקיקתית מסיבית, בדיני המקרקעין, תכנון ובניה, מיסוי ובפרט בפרק המתייחס לדיני הבית המשותף.

לא ניתן להתעלם מהקשיים הרבים שעולים בהוצאת הרצוי מהכוח אל הפועל. הקשיים במימוש תכניות בניה של "התחדשות עירונית", במסגרת השטחים המבונים, מתגלים הן במישור הקנייני, במישור הפסיכולוגי ובפרט בכל המרכיבים הקשורים בהתקשרות עם יזם וביצוע הפרויקט.

"חבלי הלידה" של החקיקה מעידים, כי חזון ה"התחדשות העירונית" במדינה דמוקרטית, כמו ישראל, "קורא תגר" על מוסד הבית המשותף ועל זכות הקניין כפי שהיא נתפסת על ידי האוכלוסיה בישראל. אם עד כה, ניתן היה לפתור מחלוקות וסכסוכים בבית המשותף במסגרת האיזונים האמורים בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי שבתוספת לחוק. הרי שעל מנת לקדם פרויקטים של "התחדשות עירונית" נדרש החוק לקבוע הסדרים חדשים. המנגנונים הקיימים בחוק המקרקעין, כך נראה, לא נועדו להתמודד עם הבעיות הכרוכות במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, ועל כן היה צורך לאפשר, כלים נוספים, באמצעות חקיקה משלימה.

בעבודה זו אתמקד בתיקוני החקיקה שנועדו להקל על אופן קבלת ההחלטות בבית המשותף למימוש תכניות של "התחדשות עירונית" ואבחן האם ההסדרים הקבועים הינם טובים, יעילים והאם הם מגשימים את תכלית החקיקה. כאן המקום לציין, כי הדין, בכל הקשור לנושא הבתים המשותפים, הינו דין דינמי, אשר עתיד להתעדכן, בין אם בהתאם לאופי האוכלוסיה ועל סמך ניסיון נצבר ובין בהתאם לאינטרס ציבורי כזה או אחר, עפ"י החלטות הממשלה (כגון; הצורך בהתגוננות בפני רעידות אדמה, הפקעות לצרכי ציבור וכיו"ב).

גולת הכותרת של החקיקה תחת "התחדשות עירונית" הינה הצעת חוק מהפכנית שהוגשה ע"י חה"כ זבולון אורלב, בנושא חיזוק בניינים בפני רעידות אדמה; הצעת החוק לתיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון – הקלת התנאים לאישור תוכנית חיזוק), התשע"א–2011, (להלן: "חוק החיזוק" ו-"הצעת חוק החיזוק" או "הצעת החוק" בהתאמה). הצעת החוק נועדה, כך על פי דברי ההסבר, להקל עוד יותר ביישום פרויקטים של חיזוק בתים משותפים. ההצעה מבקשת לאפשר לרוב רגיל בלבד של בעלי הדירות (51%), לכפות על המיעוט המתנגד ביצוע עבודות חיזוק הבית המשותף לפי תמ"א 38/1 במקום רוב של 2/3 כנדרש היום על פי החוק. לראשונה מאז נקבעו תכניות של "התחדשות עירונית", מוצע לאפשר קבלת החלטה על ביצוע עבודות בניה בהתאם לתיקון 2 לתמ"א מס' 38, הכוללות הריסת הבניין כולו והקמת בניין חדש תחתיו, ברוב של 80% מבעלי הדירות בלבד, במקום 100% שנדרש כיום. כמו כן, מוצע להפעיל סנקציה נזיקית כנגד הסרבנים לתכניות חיזוק.

מדובר בהצעת חוק מרחיקת לכת בכל הקשור לצמצום זכות הקניין של הפרט בבית המשותף. בפרק 11 אבחן את היתרונות והחסרונות שבהסדרים המוצעים בהצעת החוק ואטען, כי הפעלת ההסדר הקבוע בחוק פינוי-בינוי (פיצויים), המאפשר הטלת סנקציה נזיקית כנגד סרבנים, בהקשר של תכניות חיזוק לפי תמ"א 38/2, אינו פתרון ראוי ונכון בנסיבות המיוחדות של פרויקטים אלו. בהחלט ייתכן כי הטלת סנקציה נזיקית בהקשר של פרויקט "פינוי-בינוי" היא סנקציה ראויה ונכונה המשרתת את המטרה לשמה נועדה. אך לדעתי אימוץ הסדר במסגרת תמ"א 38/2 לא יסייע למימוש תכניות ורצוי היה לטעמי, לאמץ פתרונות אחרים, פרגמטיים יותר, גמישים. פתרונות המאפשרים מרחב תמרון, לעומת הפתרון הצר, המציע לרוב הדיירים המעוניינים בהתקשרות, בפרספקטיבה של בניין אחד, להתדיין בבתי המשפט בתביעות נזיקין כנגד מיעוט סרבן. פתרון זה יגרור תביעות ומחלוקות אשר ידונו בבתי המשפט במשך שנים.

 2.       התחדשות עירונית - הקדמה;

 

מתכניות שונות ברמה ארצית, וביניהן, "ישראל 2020", תכנית מתאר ארצית לבניה ולפיתוח (תמ"א 35), תכנית מתאר ארצית לפיתוח ולקליטת עלייה (תמ"א 31), ותכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), עולה מגמה לפיה חלק גדול ככל הניתן, מהבינוי העתידי של ישראל, עתיד להתבצע במסגרת השטחים המבונים. כך, על פי התכנית, יישמרו שטחים פתוחים וייעשה שימוש יעיל בקרקע, בתשתיות ובמוסדות ציבור. צפוי, כי תוספת בנייה זו תגרום להתחדשות המלאי הבנוי ותמנע את הידרדרותן של שכונות, מן ההיבט הפיזי והחברתי. תכניות ארציות אלו ניתן לכנות בשם כולל "התחדשות עירונית".

המטרה העיקרית של תהליכי "התחדשות העירונית" היא מחד חיזוק בניינים ישנים בפני סכנה של רעידות אדמה ומאידך תוספת בנייה וחידוש הבניה באזורים מבונים, שהינה תוספת בנייה חשובה לאור המחסור בקרקע באזורים אורבניים מאוכלסים[3]. הצורך במימוש תכניות של "התחדשות עירונית" קיים במדינות רבות בעולם כגון; אנגליה, סין, ארה"ב, צרפת ועוד, כאשר בכל מדינה התכנית מיושמת באופן שונה, בהתאם למדיניות, החקיקה ולאופי האוכלוסיה[4].

בישראל, יישום תהליכי "התחדשות עירונית" נעשה באמצעות בניה מעל גגות מבנים קיימים (תמ"א 38), באמצעות הריסת מבנה קיים ובניית אחר חדש תחתיו (תמ"א 38/2), ובמסגרת פרויקטים מורכבים, של "פינוי-בינוי" שכונות ומקבצי דיור ישנים, והחלפתם במבנים חדשים ומודרנים.

 3.             מרכיבי התכנית ל"התחדשות עירונית"

להלן אסקור בקצרה את הרקע לתוכניות השונות המרכיבות את חזון הממשלה למימוש תהליכי "התחדשות עירונית"; תמ"א 38, פרויקטים ל"פינוי-בינוי" ו"עיבוי-בניה".

3.1         תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38);

ביום 7/12/2004 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובניה תוכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה מספר 38 (להלן: "תמ"א 38 או "תמ"א 38/1" או "תכנית החיזוק"). התכנית פורסמה בשנת 2005. תמ"א 38 היא חלק מהערכות כוללת להתמודדות עם רעידות אדמה, ובאה לעודד חיזוק של מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1980, מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413 ). עפ"י הערכות כ- 40% מהמבנים בישראל אינם עומדים בתקן[5].

מטרת התוכנית היא לקבוע את המסגרת החקיקתית שתאפשר הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים שעלותם גבוהה, ולעודד את בעלי הדירות לבצע את החיזוק, על-ידי מתן תמריצים בדרך של מתן זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור בבניין. זכויות הבנייה הנוספות כוללות אחת מהחלופות הבאות: הרחבת יחידות דיור קיימות, עד 25 מ"ר ליחידה, תוספת יחידות מגורים על-ידי סגירת קומת עמודים, תוספת אגף למבנה או תוספת קומה.

תמ"א 38 – עידוד ע"י הוספת יחידות דיור;

תמ"א 38 – הרחבת יחידות הדיור הקיימות;  

      

תמ"א 38 – שילוב החלופות;

התוכנית מעודדת גם חיזוק של מבנים על- ידי תוספת מרחבים מוגנים ומעליות, המחזקים את המבנה.

סעיף 23 לתמ"א, מסמיך את הרשויות המקומיות לקבוע תכניות עירוניות למתן תוספת זכויות בניה במסגרת תכנית חיזוק. וועדות תכנון ברשויות מקומיות רבות, הפעילו את סמכותן לפי סעיף 23 ומעניקות כיום, באמצעות תכניות מקומיות מפורטות, זכויות בניה נוספות, מעבר לזכויות הבניה הניתנות עפ"י התמ"א, (ראו תכניות עירוניות בערים מובילות כגון רמת גן [תב"ע רג/340/ג/30], בת ים [תב"ע בי/538] ועוד).

3.1.1     תכנית מתאר ארצית 38 - תיקון 2 (תמ"א 38/2);

לאחר אישור תכנית תמ"א 38 בשנת 2005, הסתבר כי היקף הבניה מצומצם ביותר. נמצא כי קיימים בניינים רבים, אשר מימוש התכנית ביחס אליהם, מעורר אינספור-קשיי תכנון וביצוע, ובפרט כי ביצוע תכנית החיזוק במתכנותה, בבניינים רבים כלל איננה כלכלית.

על מנת לקדם את הנושא ולהרחיב את אפשרויות הפרויקטים נוסף ביום 19.01.2010 נספח תיקון לתוכנית התמ"א. עפ"י התיקון ניתן להרוס את הבניין הישן אשר אינו עומד בתקן 413, לשם הקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לדרישות התקן, (להלן: "תמ"א 38/2").

תמ"א 38/2 דומה במהותה לעסקת "פינוי-בינוי" או לעסקת "קומבינציה". לפיכך התקשרות על פי תמ"א 38/2, להבדיל מתמ"א 38/1, דורשת הסכמה פה אחד של כלל בעלי הזכויות בבית המשותף. חרף המכשול הקנייני יש הטוענים, כי תיקון 2 הינו החידוש המשמעותי בתחום הנדל"ן בישראל החל משנת 2010. חידוש אשר טומן בחובו פוטנציאל בינוי של מגדלי מגורים חדשים במרכז אזורים אורבניים. מסיבה זו, מוקדש פרק 11 בעבודה זו לתיקון 2 לתמ"א 38 ולהצעת החוק המתיימרת להסדיר את אופן קבלת ההחלטות בבית המשותף להתקשרות במסגרת פרויקט תמ"א 38/2.

3.1.2          תכנית מתאר ארצית 38 - תיקון 3 (תמ"א 38/3);

ביום 3.5.2011 החליטה המועצה הארצית על שינוי נוסף, מס' 3 לתמ"א 38. תיקון 3 המוצע להוראות התמ"א העקרונית, הינו המשך של המגמה להקל במימוש פרויקטים של "התחדשות עירונית". נוסח ההצעה הועבר להערות ולתגובה של הוועדות המחוזיות והשגות הציבור. נספח השינוי מונה רשויות מקומיות, באזורי הפריפריה ושאר הישובים, שבתחומן ניתן יהיה לקבל תוספת זכויות בניה בהיקף של עד 2.5 קומות להבדיל מ- 1.5 קומות על פי הוראות התמ"א העקרונית. תוספת זכויות בניה זו מצופה כי תעודד ביצוע פרויקטים שעד כה לא הייתה כדאיות כלכלית במימושם.

שינוי נוסף נוגע לסוג המבנים אשר לגביהם חלה התכנית. מטרת השינוי היא לכלול בגדרי התכנית גם מבנים שנבנו אחרי 1980 ובמהלך שנות התשעים. גם תיקון זה נועד להרחיב את ההיצע האפשרי של הפרויקטים המתאימים להתחדשות עירונית. במסגרת התיקון וכתמריץ כלכלי נוסף הוצע אף לאפשר ניוד של זכויות הבנייה למבנים אחרים במסגרת אותה רשות תכנון.

המועצה הארצית לתכנון ולבניה, בישיבתה מיום 6.3.12, דנה בהמלצות והשגות הציבור והמליצה לממשלה לאשר את השינוי ולקדם את שלב החקיקה. עד למועד זה טרם אושר השינוי.

3.2         "פינוי-בינוי";

פרויקט "פינוי-בינוי" הינו כינוי לפרויקט שבו רוכש היזם זכות לבנות על מקרקעין שקודם לכן היו מבונים ומאוכלסים. היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים, ולבנות במקומם מבנים חדשים, בדרך כלל, בצפיפות בניה גדולה יותר ובאיכות גבוהה יותר. הדיירים בתמורה לפינוי דירותיהם הישנות ולויתורם על זכויות הבניה, מקבלים בתמורה דירת מגורים חדשה בבניינים החדשים אשר ייבנו במתחם או מחוצה לו ו/או בתמורה אחרת, הכול בהתאם לנסיבות ולהסכמות שבין הדיירים לבין היזם[6].

פרויקט "פינוי-בינוי" ניתן לממש בשלושה מסלולים:

האחד מיועד לרשויות המקומיות, מכוח סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, (להלן: "חוק התכנון והבניה"),

השני "מסלול המיסוי" - המיועד ליזמים פרטיים מכוח פרק חמישי סעיף 4: "פינוי בינוי", ובפרט, סעיף 49כח' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"),

השלישי הינו פרויקט עיבוי-בניה.

תוכניות "פינוי-בינוי" הן מורכבות וסבוכות ומעורבים בהם גופים ציבוריים ומוסדות תכנון במישור המנהלי והתכנוני. את מרב הפרויקטים מובילות חברות ממשלתיות או חברות בניה מהגדולות בישראל. החקיקה בנושא פינוי-בינוי נועדה לשרת אינטרס ציבורי רחב, לקדם שיקום של שכונות ותיקות ומקבצי דיור במרכזי הערים. חקיקה זו, לא נועדה לסייע לפתור קשיים בפרויקטים יזמיים "קטנים", כגון התקשרויות במסגרת תכניות החיזוק, הרחבה וכיו"ב, אשר מוסדרות כאמור בחקיקה מפורשת.

3.3         "עיבוי-בניה";

החלטת ממשלה מס' 2217 מיום 16.8.2000 הטילה על הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית[7] להפעיל מסלול חדש, שמטרתו הגדלת ניצול הקרקע באמצעות תוספת בניה באזורים מבונים בעיקר על בסיס תשתיות קיימות ללא צורך בפינוי האוכלוסיה הקיימת. מסלול זה מאפשר הכללתם של מתחמים שאינם עומדים בתנאי הסף למסלול פינוי בינוי, ובעיקר לעניין היקף תוספת זכויות הבניה הנדרשת במסלול פינוי בינוי.

מתחמים אשר יימצאו מתאימים למסלול זה, יומלצו לממשלה על ידי הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית ויוכרזו כמתחמים לעיבוי בהתאם לדירוגם עפ"י הקריטריונים שנקבעו. לעידוד פעולות עיבוי יינתן מימון ציבורי אשר יממן קידום תכנון סטטוטורי לתוספת זכויות בניה. רשויות מקומיות יוכלו להציע לוועדה הבינמשרדית מתחם או מתחמים בתחומן שנתמלאו לגביהם תנאי הסף.

-----

עד כה, סקרתי בקצרה את המסלולים השונים, הקיימים במסגרת תכניות "התחדשות עירונית" כפי שנקבע על ידי הממשלה. בפרק 4 - מוסד הבית המשותף וזכויות הקניין המתנגשות, אבקש להציג הרקע הדרוש להבנת הצורך בכינון משטר קנייני חדש למימוש תהליכי "התחדשות עירונית", תוך הצגת הגישות השונות בניתוח דיני הבתים המשותפים.

4               הבית המשותף;

4.1      כללי

במדינת ישראל מתגוררים רוב התושבים בבניה רוויה, בדירות בבנייני מגורים משותפים (להלן: "בית משותף"). ככלל החיים בבית משותף אינם קלים. מדובר בקובץ פרטים מתרבויות שונות ומרקע שונה אשר עד למועד רכישת הדירה היו זרים זה לזה. כל הסדר חקיקתי, טוב ככל שיהיה, אינו בו כדי להביא להרמוניה ולאיכות חיים של צורת מגורים זו. מבלי שיצטרפו להסדר החקיקתי אלמנטים נוספים כגון; שכנות טובה, שיתוף פעולה והתחשבות הדדית הרי שהחיים בבית משותף, ויעיד על כך המחבר, עלולים להיות בלתי נסבלים.

מחלוקות בין שכנים בבית משותף לא חסרות, גם בשל זוטי דברים. בתי המשפט במדינת ישראל ולשכות המפקחים על המקרקעין עמוסים לעייפה בתביעות שעניינן "סכסוכי שכנים". מחלוקות בין הדיירים נוגעות בעיקר, אם לא בפרט, בנושא הניהול, האחזקה והשימוש ברכוש המשותף.

אם לא די היה במחלוקות הקיימות, הרי שבשנים האחרונות, לאור המגמה של "התחדשות עירונית", נוספו נקודות חיכוך חדשות ומורכבות בכל הקשור לשדרוג המבנה הקיים או חיזוקו ומימון הפרויקט באמצעות "מסחור" של זכויות הבניה, הניתנות כתמריץ עפ"י מסלול ההתחדשות המתאים לאותם מקרקעין.

מימוש תכניות "התחדשות עירונית" כאמור מהווה אתגר על הסדרי קבלת ההחלטות הקיימים בבית המשותף. המחוקק כך נראה, הפנים גישה זו, כפי שהיא באה לידי ביטוי בתיקוני החקיקה. תיקונים אשר נועדו לסייע בפתרון חילוקי הדעות והמחלוקות מקום שאין אפשרות להגיע להסכמות בין הדיירים, עפ"י התקנון והסדרי החקיקה הקיימים. החוק כך עולה מדברי ההסבר, מכיר בתופעות הלוואי השונות הנובעות מבעיית הפעולה המשותפת[8], המאפיינת את מוסד הבית המשותף. כך גם בתי המשפט מפרשים את החקיקה בנושא, באופן מרחיב, תוך הפניה לדברי ההסבר בהצעות החוק.

כפי שעולה מהחומר שנאסף לעבודה, מתנהל "דו-שיח" עירני, הלוך ושוב, בין בתי המשפט ולשכות המפקחים על המקרקעין לבין המחוקק בנושא הסדרי קבלת ההחלטות בבית המשותף, למימוש תכניות של "התחדשות עירונית". התערבות מצד מוסדות התכנון, ביקורת על החקיקה והערות מצד גופים רלוונטיים בכל הקשור לקידום תכניות אלו דוחפים את "עגלת" החקיקה קדימה. כלל העוסקים בתחום מבינים, כי ללא התערבות מהותית בהסדרי הבית המשותף, המהווים, כך נראה, את המכשול האחרון במימוש תהליכי "התחדשות עירונית", פרויקטים רבים לא יתממשו. גם בהנחה, כי קיימת כדאיות כלכלית במימוש פרויקט, לאחר שניתנו הטבות המס ומרב ההקלות בתחום התכנון והבניה, ללא הסכמה של כלל הדיירים בבית המשותף, יהיה זה כמעט בלתי אפשרי להוציא את הפרויקט מהכוח אל הפועל.

4.2         רקע חקיקתי

לאחר קום המדינה חוקקה הממשלה את חוק בתים משותפים, תשי"ג-1952, חוק בתים משותפים המקורי הוחלף על ידי חוק בתים משותפים [נוסח משולב], תשכ"א-1961. חוק בתים משותפים זה בוטל עם חקיקתו של חוק המקרקעין, בו שולבו בפרק ו' ההוראות ביחס לנושא "בתים משותפים".

כל בית משותף מתנהל בהתאם לתקנון שנקבע לו. ובהיעדר תקנון מוסכם, מתנהל הבית על פי התקנון המצוי אשר בתוספת לחוק המקרקעין.

דיני הבית המשותף נועדו לקבוע כללים על מנת להסדיר את "זכות הקניין" של כל אחד מבעלי הזכויות וכן לנסות ולפתור את מערכת היחסים בין בעלי הדירות, בכל הקשור לניהול, האחזקה והשימוש ברכוש המשותף.

4.3         רקע עיוני - "דיני קניין" ו"דיני הבית משותף"

ניתן לראות את הבית המשותף כסוג של "שיתוף במקרקעין", במסגרתו חיים דיירים יחדיו ומנהלים ביניהם מערכת שיתופית. ובהיבט אחר ושונה ניתן לראות בבית המשותף כאמצעי בלבד, לשם "השגת בעלות" ייחודית בדירה וברכוש הצמוד לה. כך או כך ברור, כי בבית המשותף משתקפים שני היסודות כאחד; היסוד המשותף והיסוד האינדיבידואלי. כל הסדר חקיקתי בנושא הבית המשותף מנסה לכאורה לאזן בין שני יסודות אלו.

מסגרת החיים בבית משותף יוצרת מטבעה נקודות מגע רבות וסכסוכים ביחסים שבין הדיירים בפרט בכל הקשור לניהול ואחזקה של הרכוש המשותף. בהקשר זה, כוחו הקנייני של היחיד מעורר קשיים במצבים בהם נדרש שיתוף פעולה, (כגון מימוש תכניות "התחדשות עירונית"). הבעיה בגישה זו כפי שהיא מוצגת בספרות המשפטית באה לידי ביטוי במספר צורות; (1) ניצול יתר של משאבי הבית המשותף על חשבון האחרים (2) סחטנות ו-(3) טפילות (השקעת חסר, הנוסע החופשי).

בדיני הבתים המשותפים עוד מראשיתם נעשה ניסיון למצוא את האיזון הנכון בין רצון היחיד לבין רצון הרוב. ולשם כך נקבעו שלושה כללים טכניים, נוקשים לקבלת החלטות, על פי מנגנון של (1) רוב רגיל (2) רוב מיוחד ו-(3) פה אחד.

4.3.1     שתי התפיסות המרכזיות של דיני הקניין[9]:

באופן תמציתי ביותר, בולטות בספרות שתי תפיסות מרכזיות של דיני הקניין.

התפיסה הפורמליסטית-מוניסטית-ליברטריאנית; לקניין יש תוכן כשלעצמו. הקניין תפקידו להגן על החירות. קניין משמעו "שרירות בעלים" ויש לצמצם עד למינימום את הפגיעה בזכות הקניין. תפיסה זו מייצגת את הגישה הקלאסית-המסורתית של הקניין.

התפיסה הריאליסטית-פלורליסטית-ליברלית; קניין הוא קטגוריה משפטית שיצרו בני האדם, וביכולתם לשנותה ולעצבה כרצונם. "קניין" הוא מקבץ של הסדרים משפטיים שמכוננים סוגים שונים של יחסים חברתיים לגבי משאבים. תוכן הזכויות אינו אחיד ולא ראוי לאמץ תפיסה אחת. "...בהקשר זה אין לראות בקניין אחדות מושגית"[10]. גישה זו מזמינה ניתוח נורמטיבי של ערכי הקניין.

4.3.2     על רקע שתי תפיסות כלליות אלו של דיני הקניין, התפתחו בפסיקה שתי גישות בניתוח דיני הבתים המשותפים[11]:

הגישה האינדיבידואליסטית - הרכוש המשותף הוא משני לבעלות בדירה ונועד לשרת את הדירות בבניין. גישה זו מדגישה את היסודות האינדיבידואליים שבבית המשותף על חשבון היסודות המשותפים. גישה זו תואמת את תפיסת ה"קניין כשליטה" ("שרירות בעלים") - בה החירות היא ערך מרכזי. לפיכך, יש לצמצם את כוחו של הרוב להתערב בענייניו של בעל דירה כך שיידרש רוב גדול ככל שאפשר, אם לא פה אחד, בכל החלטה שעניינה ביצוע פעולות בבית המשותף וברכוש המשותף.

המאפיין של "שרירות בעלים" כפי שהיה נהוג במסגרת הבית המשותף, על פי הגישה המסורתית של הקניין, הביא לקיפאון בתחום הבתים המשותפים, לבזבוז של משאבים ולחוסר ניצול אופטימלי של הרכוש המשותף.

הגישה השיתופית - הבעלות המשותפת שיש לרוכש דירה בבית המשותף היא הזכות העיקרית וזכות השימוש הייחודית בדירה היא משנית. הבית המשותף נועד לספק מגורים בעזרת התארגנות שיתופית ושירותים משותפים. על פי גישה זו יסוד ה"אני" נסוג בפני היסוד השיתופי. האוטונומיה של בעל דירה נסוגה כאשר קיימת התנגשות אינטרסים עם יתר בעלי הדירות. לפיכך, יש לאפשר מנגנון קבלת החלטות על ידי רוב שאינו גדול ולצמצם את "זכות הווטו" רוב. גישה זו תואמת את תפיסת ה"קניין כשיתוף" - אדם הוא חלק מקהילה החב חובות לסביבה. האידאל הקנייני הוא שימוש במשאב כבסיס לשיתוף פעולה ולא לצורך שימור החירות.

הגישה השיתופית בדיני הבתים המשותפים אומצה בפסיקה כמשענת פרשנית בכל מחלוקת בה נדרש בית המשפט "לסטות" מהתפיסה "הקלאסית" של זכות הקניין ולאשר "פגיעה" אפשרית בכות הקניין שלה פרט בבית המשותף.

4.3.3     איזו גישה עדיפה?;

חוק המקרקעין, יוצר מערכת איזונים שנועדה לשמור על איזון בין זכות הקניין הפרטי, (היותי בעלים של דירה), לבין המשאב המשותף שמירתו וניצולו הראוי על ידי כלל הבעלים, (היותי בעלים של חלק ברכוש המשותף). לא ניתן לקבוע בוודאות איזו גישה עדיפה על המחוקק. אם מנסים לדלות מתוך סעיפי החוק והתקנון המצוי שבתוספת לחוק תשובה לשאלה מהו עיקר ומהו טפל בבית המשותף ניתן למצוא תימוכין לגישה הרואה בדירות כעיקר וברכוש המשותף כטפל ותימוכין לגישה בדיוק הפוכה[12].

4.4         פסק הדין בעניין צודלר[13];

פסק הדין בעניין צודלר סימן את יריית הפתיחה לפגיעה בזכות הקניין של הפרט בבית המשותף. לאחר פסק דין צודלר, זכות הקניין בבית המשותף איננה עוד כזכות הקניין על פי התפיסה "המסורתית". במקרה זה, בית המשפט אימץ את ה"גישה השיתופית" והעניק פרשנות מרחיבה לסעיף 60 לחוק המקרקעין. בית המשפט הורה על הקמת בית משותף שנהרס, בתוספת זכויות בניה באופן המדלל את זכות הקניין של הבעלים וזאת חרף המיעוט המתנגד.

השופט חשין בעניין צודלר מתאר את הבעלים בדירה בבית משותף כמי "שהסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנוייה לו...זכות הבעלות בדירות מוגבלת בבית משותף ואין היא כזכות הבעלות ה"קלאסית"".

הבית המשותף על פי השופט חשין בעניין צודלר, הינו חריג לאידאל של "קניין כשליטה" על פי התפיסה הקלאסית של קניין. יחסים שעניינם זכויות בבית משותף, הופכים מיחסים של שרירות, ליחסים של סבירות והקניין, ממוסד של אוטונומיה, למוסד של "חיים בצוותא", המחייבים ויתור ותרומה הדדית[14].

כמפורט בפרק 7, בתי המשפט ולשכות המפקחים מרבים לצטט מדבריו של השופט חשין בעניין צודלר לעיל ונראה, כי אימצו את גישת "התפיסה השיתופית" לפיה, אופיה של זכות הקניין של בעל דירה בבית המשותף מאפשרת פגיעה בה, באופן מידתי ושאינו עולה על הנדרש. כפי שיפורט בהמשך, בהקשר של תכניות התחדשות עירונית, הדגש הוא על הכרעה בין הזכויות המתנגשות על פי עקרון השוויון ועקרון תום הלב.

בשולי הדברים יצויין, כי השאלה הבסיסית והפשוטה בעניין פסק דין צודלר, נותרה ללא מענה. בית המשפט שואל את עצמו, מדוע המתנגדים באמת מסרבים לשיקום הבית במתקונת החדשה? אך שאלה זו כאמור נותרה ללא מענה. אותה שאלה בדיוק נשאלת על ידי בתי המשפט והמפקחים על המקרקעין בכל מחלוקת שעניינה מימוש פרויקטים של "התחדשות עירונית". על פי השכל הישר, בהינתן שהרוב מסכים לביצוע ההתקשרות, קשה לחשוב על טעמים בעלי משמעות, מדוע בעל דירה בבית משותף יסרב לעסקה, למעט אם בסרבנותו הוא מבקש להשיג לעצמו יתרון או תמורה עודפת על פני האחרים.

 

5               בית משותף - מימוש תכניות של "התחדשות עירונית";

5.1      בסיס המחלוקת

במסגרת תכניות ל"התחדשות עירונית", על פי תכניות המתאר, הדיירים בבית המשותף, הינם לפתע בעליהם של "זכויות בניה" עודפות. זכויות בנייה אלו, הן בעלות ערך כלכלי רב עבור בעלי הדירות וגם מקור חדש ועיקש למחלוקות ביניהם. עוד קודם לכן, מכח תכניות מתאר מקומיות, היו מוקנות בבית המשותף זכויות בניה בלתי מנוצלות אך לבטח לא בהיקף או במימדים כפי שמעניקות תכניות המתאר להתחדשות עירונית. זכויות אלו בהיעדר הסדר חקיקיתי, הטבות מס או תמריצים לא נוצלו על ידי הבעלים למעט במקרים בודדים של הרחבת דירות גג או דירות גן.

לכאורה עם לידתה של תמ"א 38, על תיקוניה, היינו מצפים, כי פרויקטים רבים, יתממשו כמעט בכל בניין אשר עומד בתנאי הסף של התכנית. בל נשכח כי מדובר בתכניות משביחות הניתנות למימוש באופן וולנטרי, בפטור כמעט מלא ממיסים, מהיטלים ומאגרות.

בינואר 2012, כ-7 שנים אחר אישור תכנית תמ"א 38 ריכז מינהל התכנון נתונים על בקשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א 38. מהנתונים עולה כי משנת 2005-2010 הוגשו 190 בקשות בלבד מהן אושרו 93, 7 נדחו והשאר בהליכי בדיקה[15]. מהנתונים עולה, כי לאחר אישור התיקונים המקלים לתמ"א אמנם חלה עליה קלה במספר הבקשות להיתר, אך עדיין היקף התחלות הבניה מזערי לעומת המצופה.

הניסיון שנצבר עד כה מלמד, כי פישוט ההליכים הכרוכים בקבלת החלטות בבית המשותף למימוש התקשרות במסגרת התחדשות עירונית, בין אם במסלול פינוי-בינוי ובין אם במסלול חיזוק, מהווה משוכה אחרונה שיש לעבור, בדרך למהפכה של ממש, במימוש החזון של תהליכי "התחדשות עירונית".

קודם לפרסום התכניות עסקו בתי המשפט בעיקר במחלוקות בעניין אופן האחזקה, השימוש והניהול של הרכוש המשותף. בשנים האחרונות יותר ויותר מקרים, שעניינם מימוש תכניות של "התחדשות עירונית", מגיעים אל בתי המשפט ולשכות המפקחים על המרשם. כפי הנראה נטייתם של אלה, לאור תיקוני חקיקה חשובים שנעשו בנושא ובהתאם למגמה הרווחת, היא לאפשר את מימוש זכויות הבניה והוצאת הפרויקט לפועל גם במחיר של "צמצום" זכות הקניין של הפרט.

 

5.2         זכויות בניה - מהן?;

המונח "זכויות בנייה" או "אחוזי בנייה" לא הוגדר תחילה בחוק המקרקעין או בתקנותיו, ומשמעויותיו צמחו מתוך חיי המעשה ומתוך הפסיקה. כך נאמר כי "הכוונה היא, כידוע, להיתר הבנייה שניתן על-ידי הוועדות לתכנון ולבנייה, הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות..."[16].  

עוד נאמר כי "זכות זו אינה מקרקעין, ואין היא זיקת הנאה במקרקעין, כי אין היא כלולה בהגדרות של מונחים אלה... [אלא היא] הזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה"[17].

ועוד נאמר "...למעשה אחוזי הבנייה הם הפן התכנוני של הזכות הקניינית והקובעים את שוויה של הזכות הקניינית"[18].

הרכוש המשותף, כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין מתייחס לחלקים פיסיים בבית המשותף. הזכות לקבל היתר בנייה איננה כלולה בהגדרת הרכוש המשותף ועל כן זכויות הבניה אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף.

אחוזי בנייה בלתי מנוצלים הם בעלי ערך כלכלי, ולפיכך בהכרח ניצול זכויות הבניה על ידי אחד הבעלים מקטין את ערך הדירות הקיימות. ועל כן נקבע כי "הענקת "זכויות בנייה" לבעל דירה פלונית, תוך שלילה של זכות כלכלית זו מבעלי דירות אחרים, מן הדין שתיעשה בהסכמה או על דעתם"[19].

הצמדה של שטח מסויים בבית המשותף לדירה, אמנם מקנה לאותם בעלים זכות בעלות בשטח המוצמד, אך זכות זו, אינה כוללת את הזכות לבנות. "ניצול זכויות הבנייה בבית המשותף מותנה אפוא בהסכמת יתר בעלי הדירות"[20]. בעלי דירות בבית המשותף יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם והעברת הזכות לאחד מהם, אם בתקנון ואם בחוזים רגילים.

זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת הנובעות מהבעלות בקרקע[21]. כיוון שהקרקע שייכת במשותף לדיירים, גם זכויות הבנייה שייכות להם במשותף. כך, מכוח הבעלות בנכס ובהתאם לתכניות מאושרות, זכאים הבעלים לבקש היתר בנייה.

תפיסת חוק המקרקעין והפסיקה, עד לתיקוני החקיקה היא, כי נדרשת הסכמה פה אחד (100%) למימוש זכוית הבניה בבית המשותף.

בהינתן שזו נקודת המוצא של החוק, בפרק 6 להלן, אסקור בקצרה את הרקע לתחילתה של המגמה לכרסום בדרישת ה"פה-אחד" בכל הקשור למימוש זכויות הבניה במקרקעין המהווים בית מגורים משותף.

 

6               הרחבת דירה - תחילת המגמה ל"צמצום" זכות "הווטו";

תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין (1995), הוסיף את תת פרק סימן ג'1: שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה.

התיקון בא לשנות את המצב שקדם לו, לפיו בעל דירה שביקש להרחיב את דירתו נזקק להסכמת כלל בעלי הדירות. סירובו של בעל דירה יחיד מנע את הרחבת שאר הדירות. לאור התיקון ניתן להקצות רכוש משותף וזכויות בניה השייכות לכל בעלי הדירות לבעל דירה פלוני כדי שירחיב את דירתו.

לאחר התיקון, די בהסכמת 3/4 מבעלי הדירות אשר בבעלותם 2/3 מהרכוש המשותף כדי להוציא חלק מסויים מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה מסויימת לשם הרחבת דירה[22]. לראשונה מאז חוקק חוק המקרקעין קיימת התייחסות פרטנית בחוק לנושא זכויות הבניה בבית המשותף.

תיקון 18 שירת באופן טבעי מקרים נקודתיים, בהם בעלי דירות ביקשו להרחיב את דירותיהם בהוספת קומה או חדרי יציאה לגג, או בעלי דירות גן אשר ביקשו להרחיב את דירתם, על ידי הוספת חדר בצד המבנה, בשטח החצר המשותפת, המהווה רכוש משותף. כדי לאזן את הפגיעה, בבעלי הדירות שאינם יכולים להרחיב את דירתם, נקבע מנגנון לפיצוי על ידי אותם בעלי דירות המרחיבים את דירתם.

במספר פסקי דין שניתנו לאחר תיקון 18, וברוח הדברים בעניין צודלר לעיל, פסקי דין כגון; נטלה צבי[23], עניין קיסרי[24], ועניין גורי אברהם[25] ניתן לראות התערבות ערה של המפקחים על המרשם בהסדרי הבית המשותף בנושא של הרחבת דירה, וזאת בהתאם לסמכותם על פי סעיף 71ג' לחוק. במקרים אלו, אושר לבעל דירה בבית משותף לממש חלק מזכויות הבניה המוקנות במקרקעין ולהרחיב את דירתו חרף אי-קיומו של שיעור ההסכמה הדרוש לכך על פי החוק.

באותם מקרים בהם הוגש ערעור, בית המשפט פירש את החוק באופן מרחיב, בהתאם למגמה להקל על קבלת ההחלטות בבית המשותף. בית המשפט קובע כי החוק הסמיך את המפקחים על המרשם, בין היתר, לבחון את אופי טענות המתנגדים, והאם עולות הן בקנה אחד עם דרישת תום הלב שבסעיף 14 לחוק המקרקעין. כך נמצא, כי למרות שהמיעוט אינו נהנה משיעור ההסכמה הקבוע בחוק, הוא רשאי לבצע את הפעולה של הרחבת דירה.

הפרשנות לזכות הקניין בעניין צודלר, ותיקוני החקיקה השונים בחוק המקרקעין, כגון תיקון 18 לעיל, מהווים את הבסיס לשינוי התפיסה על זכות הקניין של הפרט בבית המשותף. בשלב זה לכאורה, כאשר שתי זכויות קניין מתנגשות במסגרת הבית המשותף, יש כבר בידי בתי המשפט את כל הכלים הדוקטרינרים הדרושים להכרעה במחלוקת. החקיקה אשר נועדה לסייע במימוש פרויקטים של "התחדשות עירונית" נשענת על אותם כלים דוקטריניים אשר התפתחו בפסיקה מאז פסק הדין בעניין צודלר.

המחוקק הבין שעל מנת לסייע במימוש פרויקטים של "התחדשות עירונית" דרושה התערבות בחוק, בהסדרי קבלת ההחלטות בבית המשותף. תיקון 18 נתן מענה נקודתי כאמור במצב דברים בו אחד מבעלי הדירות מבקש לממש זכויות בניה חלקיות לצורך הרחבת דירה. תיקון 18, וחוק המקרקעין בכללותו, אינם נותנים מענה למצב שבו רוב הדיירים מבקשים לממש את כלל זכויות הבניה הקיימות בבית המשותף. לצורך כך, במסגרת התכנית ל"התחדשות עירונית", חוקקו חוקים פרטניים ותיקוני חקיקה אשר נועדו להקל על אופן קבלת ההחלטות בבית המשותף כפי שיפורט בפרק 7 להלן.

 

7               חקיקה ותיקוני חקיקה - מהפכה בדיני הבתים המשותפים;

תמ"א 38 יצרה, כאמור, כלים שמטרתם לעודד בעלי בתים לחזק את הבית המשותף, לשיפור עמידותם בפני רעידות אדמה. בשנים הראשונות, יישום התמ"א היה כרוך בקשיים רבים, בין היתר מפני שתיקוני החקיקה אשר נועדו לתמוך ביישום התכנית נעשו רק שנים אחדות לאחר מכן.

תיקונים מהותיים נעשו בחוק המקרקעין, בחוק התכנון והבניה ובחוק מיסוי מקרקעין. עבודה זו בוחנת את תיקוני החקיקה בחוק המקרקעין בלבד. מספיק אם נאמר, כי תיקוני החקיקה בחוק התכנון והבניה ובחוק מיסוי מקרקעין מהווים תיקונים משלימים לתיקוני החקיקה בחוק המקרקעין ואינם מהווים לכשעצמם חידוש או שינוי דוקטרינרי.

7.1         חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008, (להלן: "חוק החיזוק").

חוק החיזוק הינו חוק נקודתי, מכוון מטרה אשר נועד להקל על אופן קבלת ההחלטות בבית המשותף. כזכור, נקודת המוצא של חוק המקרקעין היא, כי כל שינוי ברכוש המשותף טעון הסכמה פה אחד (100%) של בעלי הזכויות, זולת אם קיימת הוראה מיוחדת בחוק הקובעת רף נמוך יותר. סעיף 62 לחוק המקרקעין קובע, כי אין לקבוע או לשנות זכויות של בעלי דירות שלא פורשו בחוק אלא בהסכמתם.

מטרתו העיקרית של חוק החיזוק, אם כן, היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי החוק לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, כאשר העבודה נעשית על פי היתר בניה שהוצא מכוח תמ"א 38. הכוונה הייתה ליצור מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות הבניה על מנת לממן על עלות ביצוע עבודות החיזוק בבית המשותף.

המחוקק הכיר בכך שמדובר בשינוי משמעותי ברף ההסכמה הנדרש ובמסגרת הליך חדש המאפשר בניית דירה או דירות ברכוש המשותף בלא הסכמת כל בעלי הדירות, כפי שהיה נהוג עד כה. על כן נקבע החוק כהוראת שעה לתקופה קצובה.

על מנת להקל כאמור על מימוש תמ"א 38, נקבעו בחוק החיזוק שיעורי ההסכמה הדרושים בבית המשותף לביצוע התכנית על גווניה, כדלקמן:

(1)           ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה, או בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף, (סעיף 3), (כגון: סגירת חלקים מהרכוש המשותף (חדר מדרגות) לצורך הקמת מעלית).

(2)           ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה (הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וחלוקת זכויות בניה הנדרשות לשם ביצוע העבודה), טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף, (סעיף 4),  (כגון: בשל אילוצי תכנון נבנית מעלית הדרושה לצרכי חיזוק, בחלק משטחן של דירות קיימות ובמסגרת הפיצוי לבעלי הדירות הנפגעות, מוצמד חלק מהרכוש המשותף לאותן דירות).

(3)           ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות. אולם לבניית דירות חדשות שמספרן אינו עולה על שליש מהדירות הקיימות וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבניין, רשאי מפקח לאשר את ביצוע העבודה על פי תביעה של שאר בעלי הדירות, שבבעלותם 2/3 מהדירות בבית המשותף, ו- 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, (סעיף 5), (כגון: בניית קומה נוספת על הגג מכוח התמ"א).

7.2         תיקון מס' 1 לחוק החיזוק, מיום 26.1.2011:

היישום המעשי של הוראות חוק החיזוק העלה, כי קיימיים בחוק מספר כשלים הדורשים התייחסות מצד המחוקק.

במסגרת תיקון מס' 1 לחוק החיזוק בוצעו שני תיקונים עיקריים, האחד טכני והשני מהותי;

7.2.1          התיקון הטכני בחוק החיזוק - סעיף 2(א) (עניין קלצ'וק);

סעיף 2(א) לחוק מורה;

 2. ביצוע עבודה ברכוש משותף על פי תכנית החיזוק

(א)           ניתן היתר בניה לביצוע עבודה ברכוש משותף, על פי תכנית החיזוק, ונדרשת לפי פרק ו' לחוק המקרקעין הסכמה או החלטה של בעלי הדירות בבית המשותף לצורך ביצוע אותה עבודה (בחוק זה - עבודה ברכוש המשותף), יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה.

סעיף 2(א) לחוק בנוסח המקורי פורש בפסיקה באופן שהפנייה למפקח על הבתים המשותפים לכפות על המתנגדים ביצוע עבודות חיזוק לפי תמ"א 38 תיעשה רק לאחר קבלת היתר בנייה בפועל. הוצאת היתר בנייה כידוע, כרוכה בהוצאות גבוהות בגין תשלום אגרות בניה והיטלים שונים במאות אלפי שקלים. כשל שוקי זה הרתיע יזמים רבים להתקשר בעסקאות תמ"א 38 כאשר אין הסכמה 100% בין הדיירים. מצב דברים זה הפך את החוק, לבלתי ישים. התיקון לחוק ריכך דרישה זו ומאפשר כיום פנייה למפקחים על המרשם, לכפות על המיעוט הסרבן את ביצוע העבודה, מיד לאחר קבלת החלטה לאשר "היתר בניה בתנאים". תיקון החוק מגשים את תכלית החקיקה, להקל על מנגנון קבלת ההחלטות.

ברקע התיקון לחוק עומד פסק הדין בעניין קלצ'וק[26]. השאלה הפרשנית של הוראות סעיף 2(א) לחוק, הונחה בפני בית המשפט העליון במסגרת ערעור ברשות על פסק דין של בית המשפט המחוזי, אשר דחה ערעור על פסק דינה של המפקחת בחיפה, מתאריך 16.2.2009 בתיק מס' 269/08.

בעניין קלצ'וק בית המשפט מבין את כשל השוק שנוצר בשל הוראת החוק הדווקנית, ובכל זאת מפרש את לשון החוק באופן מצמצם, כך שסמכותו של המפקח לאשר ביצוע עבודות ברכוש המשותף מותנית בהוצאת היתר בניה. בית המשפט מוצא לפרשנות מצמצת זו, תכלית ראויה. לשיטתו, קיום הדיון בפני המפקחת רק לאחר הוצאת היתר בניה יתרום ליעילות הדיון, שכן המחלוקת בין הרוב למתנגדים תבחן על בסיס תכניות בניה שכבר אושרו. בית המשפט קובע כי תיקון כשל זה יש לעשות בחקיקה.

על אף שעניין קלצ'וק עסק בעניין טכני גרידא, שאינו רלוונטי עוד לאחר תיקון החקיקה, במקרה זה בית המשפט, הן המחוזי והן בעליון, מתייחס בהרחבה להשפעות האפשריות של תכנית החיזוק על זכות הקניין.

כבוד הש' יצחק כהן[27], בבית המשפט המחוזי, לכאורה ללא כל קשר למחלוקת הפרשנית לעניין סעיף 2(א),  עומד על המבחנים שעל המפקח להפעיל בבואו להכריע בתביעה המוגשת לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, כאשר שתי זכויות קנייניות מתנגשות (הסכמות לכפות על המיעוט המתנגד את ביצוע עבודות החיזוק).

בית המשפט קובע כי על המקפח לבחון האם הרוב נוהג בתום לב, והאם ה"פיחותים" בזכויות הקניין (כלשון השופט חשין בעניין צודלר), בטלים בשישים לעומת ההנאה הצומחת מעבודות החיזוק בבית. כך מקום שימצא המפקח חוסר שיוויון בסמכותו להתנות את ביצוע העבודה בפיצוי כספי. משמע המפקח אינו רשאי שלא לאשר את העבודות אלא רק במקרים של חוסר שיוויון חריג. וכלשון השופט כהן;

 "...המפקח על רישום המקרקעין לא יהיה רשאי למנוע את ביצוע העבודות רק על בסיס טענות המיעוט בנוגע לפגיעה בזכויות הקניין שלו...סמכות ההתערבות של המפקח, לקבל את טענות המיעוט, ולא לאשר את ביצוע עבודות החיזוק, תהיה אפוא מצומצמת ביותר".

בית המשפט מכיר בכך שבניית דירות חדשות בבית המשותף, על פי התמ"א, "מדללת" את זכויות הקניין של בעלי הדירות הקיימות ברכוש המשותף ומכאן שזכותם להתנגד לבנייה. יחד עם זאת, בית המשפט מבין כי מתן הגנה קניינית לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, תמנע כל יוזמה לבצע שינויים ועלולה לגרור תופעות לא רצויות (ראו סעיף 4.3 לעיל). בית המשפט דוחה את ההגנה הקניינית ומוצא ב"הגנת החבות" כלי יעיל לאיזון בין זכויות קנייניות סותרות.

ביהמ"ש בעניין קלצ'וק בוחן את תכליתו של "חוק החיזוק" בהסתמך על דברי ההסבר להצעת החוק ומוצא, כי תכלית החקיקה היא לרכך את ההגנה הקניינית שניתנה לבעלי הדירות בבית המשותף, על ידי הורדת רף ההסכמה הדרוש. בית המשפט תוהה שאם לא כן, לשם מה נחקק חוק החיזוק? אילו רצה בכך המחוקק, היה מותיר את ההסדרים הקבועים בחוק המקרקעין כפי שהם. בית המשפט העליון, במסגרת הערעור חוזר ומאשר את הקביעות והממצאים שנקבעו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ובהחלטת המפקחת.

פסק הדין בעניין קלצ'וק ודומים כמותו, היוו את הבסיס כאמור לתיקון החקיקה ולהסרת המגבלה של קבלת היתר בניה בפועל בטרם פניה למפקחים על המרשם לכפות על המתנגדים את ביצוע עבודות החיזוק.

7.2.2          התיקון המהותי - סעיף 5; (עניין פרי אהרון, עניין אסתר נחמיאס)

החוק בנוסח המקורי קבע מגבלה על כמות הדירות שניתן לבנות בבית המשותף מתוקף תכנית חיזוק. עד התיקון, רשאי היה המפקח לכפות על המתנגדים את ביצוע עבודות החיזוק ובלבד שמספר הדירות החדשות שיבנו לא יעלה על 1/3 ממספר הדירות בבניין. מצב זה יצר חוסר איזון לעומת הזכויות המוקנות בתיקון 2 לתכנית המתאר הארצית 38, המאפשר במקרים רבים בניית מספר דירות גדול יותר.

במסגרת התיקון הוסרה המגבלה על מספר הדירות שניתן להוסיף במסגרת עבודות החיזוק על פי תמ"א 38. במילים אחרות, לאחר התיקון, בהינתן הרוב הדרוש לקבלת ההחלטה (2/3), רוב הבעלים בבית המשותף רשאים, במסגרת הקבועה בחוק החיזוק, לכפות על המיעוט התקשרות בעסקה למכירת כלל זכויות הבניה במקרקעין.

מסקנה פרשנית זו איננה פשוטה קל ועיקר. המחלוקת הראשונה שהונחה בפני בית המשפט בנושא מכירת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 היא עניין פרי אהרון[28] (11.9.2011).

במקרה זה, התנגדה אחת הדיירות בבית משותף למימוש תכנית חיזוק בטענה, כי הבקשה להיתר בניה חורגת ממסגרת הוראות תמ"א 38, נוכח העובדה, כי נתבקשו זכויות בניה עודפות. המתנגדת טענה כי מעבר לבניית הקומה הנוספת על פי התמ"א (הקומה הרביעית), התבקשו הקלות לבניית יציאות לגג העליון לבניית חדרים על הגג (הקומה החמישית), תוך הצמדת שטח הגג לדירות החדשות. משכך, לטענת הנתבעת, לא די ברוב הקבוע בסעיף 5 (א) לחוק החיזוק, ונדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות.

להבהיר את השאלה הקניינית. מכוח התמ"א ניתן לקבל זכויות להוספת קומה אחת. מכוח תכניות עירוניות (סעיף 23 לתמ"א) ומכוח תכניות אחרות החלות על המקרקעין, ניתן לקבל זכויות בניה נוספות, בלתי מנוצלות במקרקעין. לפיכך השאלה היא, האם המפקחים על המקרקעין רשאים לכפות על המיעוט המתנגד מכירת כלל זכויות הבניה, לרבות זכויות הבניה מכוח תכניות אחרות.

בעניין פרי אהרון, פירשה המפקחת על הרישום בהרחבה את סעיף 5 לחוק, בהתאם למגמת החקיקיה החדשה וקבעה, כי משתוקן סעיף 5(א) במסגרת תיקון מס' 1 לחוק החיזוק לעיל, ובוטל הסייג באשר למספר הדירות שניתן לבנות, על בסיס החלטת הרוב הדרוש בסעיף, למעשה לא קיימת עוד מגבלה כלשהי למספר הקומות שניתן לבנות במסגרת התכנית. משכך קבעה כי, "ניתן לומר כי בנייתם של החדרים בגג, כחלק בלתי נפרד מהדירות החדשות, הם בבחינת עבודות הבאות בגדרו של סעיף 5 (א) לחוק החיזוק וכך הוא הדין גם לגבי החניות והמרפסות".

מקרה נוסף בנושא תיקון 1 לחוק החיזוק הינו עניין נחמיאס[29] (6.12.2011); במקרה זה נטענו טענות זהות למקרה פרי אהרון לעיל, ובעיקר כי הבקשה להיתר בניה חורגת מהוראות התמ"א ועל כן נדרשת הסכמת כל הדיירים. גם במקרה זה נקבע כי לנוכח שינויי החקיקה ובפרט, ביטול המגבלה בדבר היקף הבנייה המותר, וכן לנוכח הרציונל, לעודד השגת מקורות כספיים לחיזוק מבנים קיימים, כי "יש לראות בכל העבודות על פי הבקשה להיתר כעבודות הבאות בגדרו של סעף 5 (א) לחוק החיזוק".

המפקחת בעניין נחמיאס מסייגת את קביעתה בכפוף לעקרונות תום הלב והשוויון. כך שמקום בו "תוספת הבניה" לדירות החדשות, ניתנת בתמורה שוויונית לכל דיירי הבית ובתום לב, שאז די ברוב המעוגן בסעיף 5(ב) לחוק החיזוק לכפות על המיעוט את פרויקט החיזוק.

פסיקת המפקחים בעניין פרי אהרון ובעניין נחמיאס לעיל, מצביעה על מגמה לצמצום מרחב טענותיו של בעל דירה להתנגד לתכניות התחדשות עירונית. מגמה זו נשענת על תכלית החקיקה לעודד מימוש התקשרויות במסגרת תכנית החיזוק. פסיקה נוספת ברוח זו ניתנה לאחרונה בעניין בעלי הזכויות מרחוב החייל 30-32, רעננה[30] (2.1.2012). בכך למעשה הושלמה "המהפכה" בדיני הבית המשותף בכל הכרוך למימוש זכויות הבניה במסגרת תכנית חיזוק.

 

8               חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006;

נתבך חשוב נוסף במסגרת המגמה של התחדשות עירונית הינם פרויקטים של "פינוי-בינוי". מדובר בפרויקטים מורכבים ביותר, בהם מעורבים מספר רב של בעלי זכויות ובעלי אינטרסים ועל כן מטבעם קשים יותר לביצוע.

סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה, מסמיך את הממשלה, בהמלצת ועדה מיוחדת, להכריז על שטח מסויים כעל מתחם ל"פינוי-בינוי" או ל"עיבוי בניה". משמעות ההכרזה היא מתן תוספת משמעותית של אחוזי בניה באזור והענקת הטבות מיסוי אשר יעודדו כריתת הסכמים פרטיים בין יזמים לבין דיירים.

על פי חוק המקרקעין נדרשת הסכמה פה אחד (100%) מבעלי דירות בבית משותף לעסקת פינוי בינוי.

חוק פינוי בינוי נועד להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של "פינוי-בינוי" אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, וזאת בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות אשר לא פעם נמצא בעמדת מיקוח מיוחדת עד הכשלת העסקה כליל (מכאן שמו של החוק "חוק הדייר הסורר" או "הסרבן").

בעניין זה נאמר; התחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות בבית המשותף וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קניינו של הפרט בהקשר לבית משותף[31].

על רקע זה קבע החוק, כי נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות בלבד, שלפחות 3/4 מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם לצורך ביצוע פרויקט "פינוי-בינוי", וכי הסרבנים ימצאו אחראים בנזיקין. דייר המסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי מימוש העסקה. בית המשפט רשאי לקבוע תנאים לתשלום הנזק וגובהו בהתאם לנסיבות העניין[32].

גם לאחר כניסת החוק לתוקפו, נותרה התופעה של קיפאון וחוסר יכולת לממש פרויקטים של "פינוי-בינוי", ועל כן עלה הצורך לשפר את ההסדר הקיים באופן שיקל על השגת הרוב הדרוש. החוק עבר שני תיקונים, האחד מיום 7.8.2008 והשני מיום 6.1.2011. במסגרת התיקון נקבע;

(1)     הרוב הדרוש להטלת אחריות בנזיקין על המיעוט המתנגד לעסקה פינו-בינוי ישונה, כך שהרוב יימנה גם מבין כלל בעלי הדירות שבמקבץ פינוי-בינוי, ולא רק מבין בעלי הדירות שבכל בניין.

(2)     בבית משותף שבו 4 או 5 דירות – הרוב הדרוש הוא כל בעלי הדירות, למעט אחד, אשר 3/4 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם ובלבד שמתקיימים שני אלה: בבית המשותף ישנם יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של בעל דירה מסרב דירה אחת בלבד.

(3)     בבית משותף שבו יותר מ-5 דירות – רוב בעלי הדירות שבבעלותם לפחות 4/5  מהדירות, ושלפחות 3/4 מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

 

9               סרוב "בלתי סביר"?;

על מנת להימנע ממצב דברים לפיו ישקול בית המשפט שיקולים במקום הדייר המתנגד, נקבעו בחוק אמות מידה ברורות לפיהן יבחן בית המשפט מהו סרוב "סביר" ומהו סרוב "בלתי סביר";

כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית; כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש; כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע העסקה; קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע העסקה, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר; במקרה של דייר (בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו) בעל מוגבלות, ועוד.

על פי דברי ההסבר בהצעת החוק, עולה כי בבסיסו עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של הדיירים היא תכלית ראויה מול הפגיעה בקנינו של דייר סרבן. תפיסה זו של המחוקק נגזרת מהמגמה המקובלת בדבר החולשה היחסית של קנינו של הפרט בהקשר לבית המשותף כפי שהחלה בעניין צודלר.

המקרה הראשון שהגיע לפתחו של בית המשפט בעניין הוראת סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) הינו עניין שרית נבט[33].

בעניין זה עונה בית המשפט על השאלה מה דינו של "דייר סרבן" המסרב לפנות את ביתו במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי, ומהם הקריטריונים הסבירים לסירוב כזה על פי פרשנות החוק. באותה מידה נדרש בית המשפט לקבוע מהן זכויות וחובות הצדדים המעורבים, הציבור והאיזון הראוי ביניהם. בית המשפט מכיר בכך שהחוק אינו מתיר פגיעה בזכויותיו הקנייניות של בעל הדירה באופן ישיר אלא רק צורה עקיפה.

בית המשפט השלום, בפסיקה תקדימית מפי כב' השופט עודד מאור, בעניין שרית נבט[34] (2011) קובע כי התנגדותה של הנתבעת אינה מטעמים עניינים וכי סירובה אינו סביר בנסיבות העניין ועל כן פוסק תשלום דמי נזק בסך של 681,000₪ והוצאות משפט בסך של 7500₪. בערעור על פסק הדין, קובע בית המשפט המחוזי, בהרכב של 3 שופטים, כי החוק נועד במכוון להתמודד עם סרבנים ולעקר את עמדת המיקוח שברשותם. ולכן דחה את הערעור בקובעו:

"כי בדין פסק בית משפט קמא כי לא מתקיימים התנאים לקיומו של סירוב סביר לעסקת בינוי פינוי וכי למעשה מדובר בסירוב סרק בלתי סביר ללא נימוק ענייני... יש להגן על זכות קניינם של הדיירים האחרים ועל האינטרס הציבורי ולאפשר להם לפעול על פי החוק כנגד דייר סרבן, חוק שחוקק בדיוק למטרה זו, תוך הדגשה מיוחדות של זכות הקניין של הפרט המשתלבת בזכות הקניין של הדיירים האחרים בבית המשותף.."

כב' השופט ישעיהו שנלר בהחלטתו מעלה שאלה מעניינת החורגת ממסגרת עבודה זו, האם הפתרון המוצע בחוק; חיוב הדייר הסרבן בנזיקין, הינו פתרון אשר מגשים את תכלית החוק: "חוששני, שיכול וגם אותו פיצוי שאמור להפסק לפי החוק, לא יביא להסרת ההתנגדות הבלתי סבירה והלא צודקת, כגון אם אותו סרבן הינו בעל אמצעים, אולם, עניין זה למחוקק לענות בו, תוך כמובן שיהיה מקום לבחון כל הסדר נוסף או חליפי, באופן שיהיה חוקתי".

החוק מחיל מנגנון הרתעתי נגד דיירים המסרבים סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי-בינוי. והוא; הסיכון לעמוד בפני תביעה נזיקית. כפי שמצופה, תביעה כספית תוביל את הסרבנים ליתן הסכמתם לעסקה, ותסייע למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית.

 

10           העילות כנגד הדייר הסרבן

10.2.1עילה מכח סעיף 60 לחוק המקרקעין;

בפסק דין מחוזי בעניין דניאל רומי[35] (2011) במסגרת בקשה לסילוק על הסף קובע כב' השופט אבי זמיר, כי סעיף 60 לחוק  אינו חל על בית ישן או רעוע שרוב בעלי הדירות מבקשים להרוס. ניתן פירוש דווקני למונח "בית שנהרס" כך שיחול רק על בית משותף שנהרס בפועל.

10.2.2עילה מכוח חוק החיזוק; (תמ"א 38)

הסמכות העניינית בנוגע לתביעה מכוח חוק החיזוק היא בידי המפקחים על המרשם ובסמכותם לכפות על המיעוט המתנגד את ביצוע העבודות. המגמה בפסיקה, ראו עניין פרי אהרון, עניין קלצ'וק, עניין בעלי הזכויות מרחוב החייל 30-32, רעננה, ועניין אסתר נחמיאס, הינה לאשר מימוש פרויקטים חרף התנגדות של המיעוט.

10.2.3עילה לתביעה נזיקית; ("פינוי-בינוי")

מכוח סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), ניתן לחייב את הסרבנים בנזיקין על הנזק שנגרם מאי מימוש העסקה, ראו עניין נבט לעיל (2011).

11        הצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון – הקלת התנאים לאישור תוכנית חיזוק), התשע"א–2011[36]

כזכור תמ"א 38/2 מאפשרת הריסת הבניין הישן אשר אינו עומד בתקן לרעידות אדמה, לשם הקמת בניין חדש תחתיו. תמ"א 38/2 דומה במהותה לעסקת "פינוי-בינוי" אך נדרשת הסכמה פה אחד של כלל בעלי הזכויות בבית המשותף, שכן אין מדובר במכירת זכויות בניה בלבד אלא גם "במכר" הדירות עצמן, שכן הבניין עתיד להיהרס.

העוסקים בתחום של התחדשות עירונית מעדיפים התקשרויות על בסיס תמ"א 38/2, שכן בצד המעשי של מימוש תמ"א 38/1 לוקה במספר פגמים: ראשית, ביצוע פרויקט בניה בסביבת מגורים, כאשר הדיירים ממשיכים להתגורר בדירות במהלך העבודות כרוך בקשיים רבים הן להם והן לקבלן המבצע; שנית, יזמים טוענים כי מכירת דירות חדשות אשר נבנו מעל תשתיות קיימות, אינן שוות בערכן לדירות בבניין חדש; שלישית, מהנדסים רבים טוענים כי שיפוץ קוסמטי לבניין ישן והוספת "כובד משקל" על תשתיות ישנות אינו פתרון אידאלי למימוש התחדשות עירונית שכן טומן בחובו סיכון הנדסי והוא רצוף בעיות בביצוע וביישום. מכאן הנטייה הברורה של השוק בכיוון מימוש תכניות לפי תמ"א 38/2; במסגרתו היזם מממן בתקופת הבניה דמי שכירות עבור הדיירים, ולאחר גמר הבניה הדיירים חוזרים לדירותיהם החדשות.

היות ולצורך התקשרות לפי תמ"א 38/2 נדרשת הסכמה פה אחד של כל הדיירים בבניין, קל להבין מדוע עד כה מומשו קומץ פרויקטים בלבד. החידוש האחרון במגמת החקיקה בנושא תמ"א 38/2 הינו הצעת חוק החיזוק התשע"א–2011. הצעת התיקון לחוק חיזוק בתים משותפים של ח"כ זבולון אורלב, עתידה להקל באופן משמעותי את הוצאתם לפועל של מיזמי תמ"א 38 אל הפועל. הצעת החוק מבקשת להשלים את המהלך החקיקתי שבוצע במסגרת תיקון מס' 1 וזאת על מנת לאפשר באופן אמיתי את יישומה של התוכנית.

לכל הדעות מדובר בהצעת חוק מהפכנית המשנה את סדרי קבלת ההחלטות בבית המשותף, ולהלן עיקריה;

לראשונה מוצע לאפשר לרוב רגיל (51%) בלבד של בעלי הדירות לבצע את עבודות החיזוק במקום רוב של 60% לגבי הרחבת דירות ושל 2/3 לבניית דירות חדשות.

מוצע נוסח שונה לסעיף 2 לחוק, באופן שיחול על כלל עבודות הבניה המבוצעות בפרויקט חיזוק לפי תמ"א 38 (כגון הוספת חדרי גג ו/או קומה נוספת). זהו למעשה עיגון של הפרשנות בפסיקה בעניין פרי אהרון ועניין אסתר נחמיאס לעיל, לפיה הפניה למפקחת אינה מוגבלת רק לבניה על פי התמ"א.

כאשר אין אפשרות לחניה מבחינה תכנונית או משפטית, התיקון לחוק מאפשר להקים קרן חניה.

החלטה על שינויים ברכוש המשותף במסגרת עבודות החיזוק, לרבות הוצאת חלקים לשם התקנת חניות והצמדתן לדירות תתקיים ברוב רגיל של 51% מבעלי הדירות שלהם 51% מהרכוש המשותף, וזאת בשונה מהמצב הנוהג כיום בו דרושה הסכמה של 100% מבעלי הדירות. מי שרואה עצמו כנפגע מההחלטה יהיה רשאי לעתור למפקחים על המרשם.

החידוש המהותי הינו הוספת סעיף 6ג' לחוק ומן הראוי להציגו במלואו;

הוראות לעניין שינוי מס' 2 של תמ"א 38

6ג.

הוגשה בקשה לביצוע עבודות בניה שעניינה הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית החיזוק, טעונה ההחלטה על הגשת הבקשה הסכמה מראש של כל בעלי הדירות; אולם אם הסכים רוב מיוחס מבין בעלי  הדירות לחתום על הסכם להריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו באופן שבעלי הדירות אמורים לקבל דירה חדשה תחת הדירה הישנה ללא תוספת תמורה כלשהי, יהיה בעל דירה באותו בניין המסרב סירוב בלתי סביר לחתום על הסכם כאמור או המתנה הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין המסכימים לכך, בגין נזק שיגרם להם עקב אי ביצוע עבודות החיזוק על פי תכנית החיזוק. על הגשת תביעה לפי סעיף זה יחולו הוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–2006, בשינויים המחויבים.

 

סעיף 6ג' מאפשר קבלת החלטה על ביצוע תכנית בהתאם לתמ"א 38/2 הכוללת הריסת הבניין כולו והקמת בניין חדש תחתיו, ברוב של 80% מבעלי הדירות, באופן המעניק לאותו רוב את האפשרות להפעיל סנקציות משפטיות כנגד דייר סרבן, המסרב סירוב בלתי סביר לביצוע התכנית, וזאת על ידי החלת הוראות חוק  פינוי-בינוי (פיצויים), בשינויים המחויבים.

לדעתי, ההסדר הקבוע בחוק פינוי-בינוי (פיצויים), המאפשר הגשת תביעה נזיקית כנגד סרבנים אינו הפתרון האידיאלי שיביא להקלה במימוש פרויקטים לפי תמ"א 38/2. פרויקטים של "פינוי-בינוי" חלים על מקבץ דיירים גדול ונעשים ביוזמה של גוף ציבורי או חברה יזמית גדולה. לעומת זאת, בנייני המגורים אשר עומדים בתנאי הסף של תכנית תמ"א 38/2 הם בד"כ מאכלסים כ- 4-8 דיירים בלבד. קבוצה קטנה של דיירים אינה מסוגלת בהיבט הכלכלי לנהל מאבק משפטי ממושך בתביעה נזיקית כנגד דייר או שני דיירים סרבנים, הכרוך בדיוני הוכחות לעניין גובה הנזק ושאר רכיבי התביעה  וכן כרוך בעלויות כספיות של הוצאות עו"ד ושמאים. גם החברות היזמיות בתחום התמ"א יבחרו שלא להתקשר בפרויקטים שעתידים ל"התגלגל" שנים בבתי המשפט, שכן העלות במקרה זה תעלה על התועלת. במקבץ דירות, שעתיד לאכלס עשרות אם לא מאות של דיירים, במסגרת "פינוי-בינוי" יש טעם כלכלי בניהול מאבק משפטי יקר ומורכב מסוג זה. בפרספקטיבה של הבית המשותף, אין הצדקה לניהול תביעת נזיקית, לכן נראה שהפתרון המוצע בהצעת החוק אינו הפתרון הנכון בנסיבות העניין.

זאת ועוד, ברוח דברי כב' השופט י' שנלר בעניין שרית נבט לעיל. בנסיבות בהן הדייר המתנגד הינו בעל אמצעים יכול ויקרה אחת מהשתיים; הדייר ינהל מאבק משפטי ממושך, שעלותו יקרה ולבסוף ישלם את גובה הנזק לפי קביעת בית המשפט (בהנחה שיוכח נזק), או שהדייר "יקנה" מראש את הסכמת הדיירים שלא לבצע את הפרויקט. בשני המצבים חזון ההתחדשות העירונית אינו מתממש.

כאשר מניחים לנגד עיננו את תכלית התכניות להתחדשות עירונית, המטרה הברורה היא חידוש ורענון המרקם העירוני. לפיכך, כדי לעודד מימוש פרויקטים לפי תמ"א 38/2 יש לאפשר מנגנון כופה חזק יותר מהסנקציה הנזיקית הקבועה בחוק פינוי בינוי (פיצויים). במהותה הסנקציה הנזיקית מניחה שהדייר יחזור בו מסרובו. אך הראתי לעיל כי ישנם מצבים רבים בהם לא כדאי לנהל את ההליך המשפטי ומנגד יכול והדייר ישלם. לכן יש לאפשר במסגרת החקיקה סמכות רחבה למפקחים על המרשם להציע פתרונות גמישים לכל מחלוקת שתובא בפניהם. ההצעה לפתרון המחלוקת יכולה להיות בדרך של מתן דיור חלופי, או חיוב הדייר הסרבן למכור את דירתו ליתר הדיירים או לצד ג' במחיר שוק. ניתן ללכת עוד צעד קדימה ולקבוע מינוי כונס נכסים במקרים בהם ההתנגדות אינה סבירה כאשר המטרה היא לכפות את ביצוע הפרויקט, גם במחיר פגיעה בזכות הקניין.

באופן מצער האוכלוסיה בישראל איננה מפנימה את הסכנה הקיימת במקרה של רעידת אדמה (ח"ח). ולכן אין ספק שמדובר באינטרס ציבורי מובהק. מנגד עומד ערך הקניין כפי שהוא נתפס על ידי האוכלוסיה. הקשר החזק של היותי בעלים בדירה גורם לכך ששינויים נורמטיבים בדיני הקניין מחלחלים לאט, אם בכלל. זו הסיבה העיקרית לכך שתכניות ל"התחדשות עירונית" אינן קורות בין לילה. על מנת לסייע בקידום פרויקטים, מעבר להטבות המס והתמריצים המוענקים בפן הכלכלי, יש להעניק סמכויות רחבות למפקחים על המקרקעין אשר דנים וידונו במחלוקות אלו. יש לאפשר למפקחים להפעיל שיקול דעת עד כדי פגיעה בזכות הקניין, שאם לא כן, תחת ההסדרים הקיימים בחוק, פרויקטים רבים לפי תמ"א 38/2 לא יתממשו.

גם בחינת הפגיעה האמורה בזכות הקניין של הדייר הסרבן על רקע מבחן המידתיות המקובל בחוקי היסוד תוביל למסקנה שהפגיעה המוצעת ראויה ומידתית בהיותה מגנה על "זכות לחיים" (במקרה של אסון) לעומת פגיעה זמנית ומוגבלת בזכות הקניין הפיזי.

12           סיכום

במתח שבין זכות הקניין של בעל דירה בבית המשותף לבין זכות הרוב אשר מעוניינים במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, קיימת נטיה ברורה של בתי המשפט להעדיף את זכות הרוב על פני זכות המיעוט המתנגד. בית המשפט מאמץ את "הגנת החבות" ולא את "הגנת הקניין" כפי שנהג משך שנים. משנת 1969, מועד חקיקתו של חוק המקרקעין חלפו כמעט 50 שנים. מוסד הבית המשותף אינו נתפס עוד כמקנה זכות לשרירות בעלים. מוסד הבית המשותף, כך עולה, מורכב מאגד של זכויות. בבית המשותף, מלבד הדירה, קיים רכוש משותף, קיימות זכויות בניה למימוש ובפרט, מתגוררים בו בעלי דירות בעלי רצונות והעדפות שונים. משקבע המחוקק כמטרה להניע תכניות של התחדשות עירונית ורתם לצורך כך חקיקה מקלה לקבלת החלטות, לבתי המשפט לא נותר אלא לסגת מגישת הקטבים הקלאסית והאופיינית בתפיסת דיני הקניין ("הקניין כשיתוף" ו"הקניין כשליטה"), ולהצטרף לחדשנות ולאתגר שמציבים תיקוני החקיקה. בית המשפט מבין כי מעצם חקיקת דיני קניין חדשים ברוח המגמה של התחדשות עירונית הרי שהמחוקק ביקש לשנות את המשטר הקנייני בבית המשותף ולסטות מן "ההסדרים המקבעים" שבחוק המקרקעין. המחוקק מצא לנכון להחליף את ההסדרים הקיימים בהסדרים חדשים בהתאם לצורך ציבורי (כגון; חיזוק בפני רעידות אדמה, חידוש עירוני, וכיוצ"ב).

לצורך מימוש תכניות להתחדשות עירונית יש לשאוף למימוש "זכויות הבניה" באופן הטוב ביותר האפשרי בנסיבות העניין. הדין מניח שיש לכל אחד מבעלי הדירות אינטרס אחר אם בכלל במימוש זכויות הבניה ובוודאי אינטרס שונה במימוש תכנית וולנטרית יקרה לחיזוק הבניין או לפינוי מקבץ דיור. מסיבות אלו, הדין מתערב ומעקר את כוחו של המיעוט הסרבן כאשר רוב הדיירים כן מעוניין בהתקשרות. אם עד כה הייתה קיימת אי-בהירות חקיקתית בין גבולות השימוש ברכוש שלא מצריך רשות או שימוש שמחייב החלטת רוב מיוחד או רגיל או הסכמה פה אחד, הרי שבנושא התחדשות עירונית, מימוש תכניות חיזוק, מימוש תכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 התמונה מתחילה להתבהר. אחרי כמעט עשור של חקיקה, היום יותר מתמיד יש בפני המעורבים בתחום כלים ברורים ומקלים למימוש פרויקטים להתחדשות עירונית, בהתאם לתכלית החקיקה;

במקרה של פרויקט חיזוק (תמ"א 1/38) נקבעה סנצקציה לפיה בסמכות המפקחים על רישום המקרקעין לכפות על המתנגדים ולהורות על ביצוע העבודות ברכוש המשותף. פס"ד קלצ'וק (2010), פס"ד פרי אהרון (2011) ולאחרונה בפס"ד בעלי הזכויות מרחוב החייל 30-32, רעננה (2012), נקבע כי כאשר חלק מבעלי הדירות בבית המשותף אינם מסכימים לביצוע עבודות על פי תכנית החיזוק, בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 5 לחוק החיזוק, מוסמך המפקח על הרישום להתערב ולכפות על המיעוט את ביצוע העבודות.

במקרה של פרויקט פינוי-בינוי, פס"ד נבט עונה על השאלה מה דינו של "דייר סרבן" המסרב ומהם הקריטריונים הסבירים להתנגדות. מקום שימצא הסרבן כמתנגד בסרוב בלתי סביר יחוייב בנזק שנגרם ליתר הדיירים בשל אי מימוש העסקה.

במקרה של פרויקט חיזוק לפי תמ"א 38/2, הגם שהחוק לא קבע במפורש את רף ההסכמה הנדרש ניתן להסיק כי נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים, וזאת מכיוון שאין עסקינן אך ורק בעבודות הנעשות ברכוש המשותף, אלא גם בדירות עצמן - שכן הבניין נהרס ונבנה חדש תחתיו. למימוש פרויקט "פינוי-בינוי", המבוסס על עקרון דומה (הריסה ובנייה), נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים בלבד וקיימת סנקציה נזיקית כמנגנון לחץ על המתנגדים. בשלב זה, בנושא תמ"א 38/2 מלבד הצעת החוק, אין התייחסות בחקיקה ואין התייחסות בפסיקה שכן, הנושא טרם הגיע לפתחו של בית המשפט. לפיכך קשה לדעת באם בתי המשפט יפעלו על פי הסנקציה הנזיקית הקבועה בחוק "פינוי-בינוי" (פיצויים) או האם יוצע פתרון אחר מזה שהוצע בהצעת החוק.

כפי שפורט בפרק 11 לעיל, הסנקציה הנזיקית עפ"י הצעת החוק, בהקשר של תמ"א 38/2 איננה סעד מתאים. אינני מתיימר במסגרת עבודה זו להציע את הפתרון הנכון. מימוש תמ"א 38/2 כרוך בפגיעה מהותית בזכות הקניין ודורש שיקול דעת בהפעלת הסמכות. וטוב יעשה המחוקק באם יתן דעתו בחקיקה ולא יותיר את העניין לפרשנות של בתי המשפט.

לדעתי בנושא תמ"א 38/2 יש להעניק למפקחים על המקרקעין סמכות רחבה להכריע במחלוקות, ולהציע לצדדים פתרונות גמישים. רצוי לקבוע בחוק אמות מידה לפיהן ניתן יהיה בנסיבות מסוימות, להורות לבעל דירה בבית משותף, כנגד פיצוי הולם, "להיפרד" מזכות הקניין שלו, על מנת לאפשר מימוש תהליכי "התחדשות עירונית" מסוג תמ"א 38/2. ללא התערבות "כופה" במסגרת החקיקה ספק אם פרויקטים רבים כלל יתממשו.

 

הערות למאמר:

ישנה שאלה מהי מטרת השינויים החקיקתיים האחרונים של תמ"א 38. בעוד שבעבר ניכר היה שמגמת החקיקה הינה עידוד של חיזוק המבנים (לצורך הצלת חיים), הרי שבפרוטוקולים והדיונים בשינויי החקיקה האחרונים עולה המתח בין הרצון לעודד חיזוק מבנים, תוך הקטנת העומס על בניינים קיימים, לבין הרצון לעודד הגדלת היצע דירות ופיתוח הפריפריה (שיקולים חברתיים). בכך ייתכן והשינויים החקיקתיים האחרונים מעבירים את המהות מחיזוק הבניינים לשיקולים ציבוריים נוספים, ומשנים את מטרות החוק, או מוסיפים מטרות נוספות. לכך יש השפעה גם על שאלת קניינו של הפרט, שכן מכניסים לשיקולי הדיירים גם שיקולים לאומיים רחבים יותר, וייתכן שמכאן נובע אלמנט הכפיה.

ייתכן והיה צורך בדיון בשיקולים אלה כחלק מהשיקולים שנוגעים לפתרון המוצע, ולהתנגשות בין הזכויות הקנייניות, שכן אין המדובר רק בזכויות כל דייר ודייר על קניינו לעומת זכויות הדיירים בבניין, אלא גם בשיקולים מרחביים קנייניים. בכך מתקרבות תוכניות החיזוק לתוכניות פינוי-בינוי ועיבוי מבחינת המטרה.

בנוסף, ישנה התנגשות בין רצון העיריות לבין הרצון של המחוקק (הכנסת) בנוגע למרחב הציבורי. מחד, העמסת דירות נוספות על התשתיות שקיימות, ההתאמה של תמא 38 לסביבה, לשכונה, ולשינויים התכנוניים שהעירייה תדרש לבצע במידה ותאושר התוכנית, ומנגד רצון המחוקק לעודד חיזוק והגדלת היצע, וכן השיקולים האקולוגיים הסביבתיים של בניה לגובה על פני שטחים חדשים, ואיזון בין צרכי ההווה ורצונות בהווה של הדייר הסרבן לעומת העתיד, מתוך הבנה כי שטחים פנויים הינם משאבים מתכלים (ר' לדוגמא עע"ם פנינת אילת בנוגע למקומו של השיקול הסביבתי בחקיקה ובפגיעה הקניינית).

האינטרסים האלה הוכרו על ידי בית המשפט כאינטרסים לגיטימיים המאפשרים פגיעה בזכויות קנייניות של הפרט, ולכן גם כאן מדובר בזכויות קנייניות שמתנגשות, ואינן מתרכזות רק בזכויות של הפרטים בבניין עצמו.

גם כאן המנגנון המוצע צריך לקחת בחשבון גם אינטרסים אלה, שכן הכפיה על הדייר למכור את ביתו אינה רק לטובת יתר דיירי הבניין אלא גם למטרות חברתיות נוספות, שגם להן יש שיקולים במסגרת הפתרון המוצע.

 

ליצירת קשר עם המחבר עו"ד רן בן-נר



[1] רע"א 7112/93 צודלר בתיה נ' שרה יוסף, מח (5) 550.

[2] עוז כהן, עו"ד – בנייה, שימוש וניהול הרכוש המשותף (מהדורה שניה) בעמ' 215.

[3] ראו הודעת דובר משרד הבינוי והשיכון>שיקום והתחדשות> חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וגם >התחדשות עירונית>פינוי בינוי>מסלול הרשויות המקומיות באתר משרד הבינוי והשיכון בכתובת www.moch.gov.il .

[4] כלי מדיניות לקידום תהליכי התחדשות עירונית, 17.5.2011 –הכנסת מרכז המחק והמידע. http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02839.pdf

[5] הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2009 - רשות המסים, מיום 23 נובמבר 2009.

[6] התחדשות עירונית - פינוי בינוי, היבטים קנייניים, תכנוניים ומיסויים, עו"ד עינת גלוסר, 1.2.2011:http://www.academics.co.il/Articles/Article28094.aspx.

[7] נוועדה המורכת מציגי המשרדים: הבינוי והשיכון, ראש הממשלה, האוצר, הפנים, התחבורה, איכות הסביבה ומינהל מקרקעי ישראל.

[8] חנוך דגן, פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת, עיוני משפט כ, תשנ"ו עמ' 45, בעמ' 80.

[9] חנוך דגן, קניין – על פרשת דרכים, עמ' 363-432.

[10] הש' ברק בעניין רע"א 6339/97 רוקר נ' סולומון נה (1) 199, פסקה 8.

[11] ראו הערה 2 בעמ' 21.

[12] להרחבה בנושא ודוגמאות מן הפסיקה לשתי הגישות ראו הערה 2 לעיל בעמ' 23-28.

[13] ראו הערה 1.

[14] ראו הערה 7 לעיל בעמ' 64, פרופ' דגן  סבור כי פסק הדין בעניין צודלר אינו משקף את המציאות המשפטית כפי שהמחוקק קבע וכפי שבעלי הדירות תופסים את יחסיהם זה עם זה. לדעתו שיטת רישום הבית המשותף יוצרת מסגרת ארגונית שמשכנת דיירים "זה" לצד "זה". הבית המשותף הוא לא מסגרת קהילתית שיתופית, כפי שהיינו רוצים לחשוב, אלא "מוסד קנייני" המדגיש מאוד את ריבונות כל דייר בדירתו ורואה את השיתוף כאילוץ. דירה היא חלק מזהות של ה"אני" ולכן תביעת הבעלים לשליטה בה היא מוחלטת. בית משותף הוא פתרון טכני של להיות יחד אבל לחוד. הדירה היא פשרה, שהמסגרת השיתופית שבאה איתה היא נטל. לכל דירה צמוד חלק מהרכוש המשותף כהגדרה שיורית וכל מה שלא חלק מהדירה הוא רכוש משותף. העיקר הוא הדירה והרכוש המשותף טפל לה.

[15] ניתוח הייתכנות הכלכלית של יישום תמ"א 38, תמיר אגמון, כלכלן, הכנסת – מרכז המחקר והמידע, הוגש לוועדת הפנים והגנת הסביבה 7.3.2010.

[16] השופט ד' לוין, ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' אורי רחמני, מג (3) 489.

[17] השופטת ח' אבנור, ע"א 19/81 בנימין ביבי נ' ד"ר קרל הורברט, לז (2) 497.

[18] מ' בניאן, עו"ד דיני מקרקעין – עקרונות והלכות, בעמ' 787.

[19] ע"א 136/63 ולטר יוסף ו-עליזה לווינהיים נ' יוחנן שורצמן, יז () 1722

[20] ע"א 7156/96 שואעי נ' דניאל, פ"ד נג(1) בעמ' 476.

[21] ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680.

[22] תיקון זה כלל תיקון עקיף מס' 32 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר הוסיף את סעיף 49ז'1 המקנה פטור ממס שבח, למכירה שהינה תוצאה של "תשלומי איזון" בין הדיירים וזאת על מנת להקל עוד יותר על מימוש תכניות להרחבת דירה.

[23] ע"א (חי') 835/08 נטלה צבי נ' עטרה פרי (מחוזי), 18.11.2009 (פורסם בנבו).

[24] עש"א (חי') 13877-04-09 אילן קיסרי נגד שאחב שלומוב (מחוזי), 16.8.2010 (פורסם בנבו).

[25] המפקחת על המקרקעין, (עכו) 47/10 גורי אברהם נגד פדאל יאיר, 2.3.2011 (פורסם בנבו).

[26] רע"א 4138/10 קלצוק שרה נ' צבי אורון ובוטבול גלית, תק-על 2010(3), 87.

[27] ע"א (ח'י) 899-03-09, קלצוק שרה נ' צבי אורון ובוטבול גלית, תק-מח 2010(2), 7135.

[28] פרי אהרון נ' זוסקוביץ רחל, 20/11 המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה מיום 11.9.2011 (פורסם בנבו).

[29] עש"א (ת"א) 17295-01-12 אסתר נחמיאס-מתוק נ' עמנואל סמולק ואח', (מחוזי), 2.4.2012 (פורסם בנבו).

[30] בעלי הזכויות בדירות בבית המשותף מרחוב החייל 30-32, רעננה נ' שמחון פני, 40/11, בפני המפקחת על רישום המקרקעין בפ"ת מיום 2.1.2012 (פורסם בנבו).

[31] ראו מ.דויטש, דיני קנין,  עמ' 654.

[32] ראו חוק ההסדרים 2010 - פרק יד דברי הסבר - סעיף 59 כללי.

[33] ע"א 51373-01-11 נבט נ' אנוך ואח', מייום 3.7.2011 מחוזי ת"א (פורסם בנבו).

[34] ת"א 28736-02-10 אנוך ואח' נ' נבט, מיום 28.12.2010 שלום ת"א, (פורסם בנבו).

 

[35] תא (ת"א) 29744-12-10‏ ‏ דניאל רומי נ' נתן יניב אופנהיים‏ מיו 13.12.2011 (פורסם בנבו).

[36]   www.knesset.gov.il/privatelaw/data/18/2304.rtf

 

 

ליצירת קשר עם המחבר באי-מייל

 

הדפסשלח לחבר
דרונט בניית אתרים